Dalla pubblicazione dell'annuncio alla reportistica mensile, gestiamo ogni aspetto del tuo immobile. Un unico referente, zero pensieri, risultati misurabili.
Quanto costa realmente Aeterna? Scopri lo schema con i numeri reali →Il property management che offriamo non è un servizio standardizzato. Lavoriamo solo con immobili selezionati a Roma perché vogliamo garantire attenzione vera a ogni proprietà che gestiamo.
Il risultato è un tasso di occupazione medio dell'89% e ricavi mediamente superiori del 18,7% rispetto alla gestione autonoma, documentati ogni mese in modo trasparente.
Prima di mettere online un appartamento, facciamo un sopralluogo per capire il suo potenziale reale. Identifichiamo gli interventi che fanno davvero la differenza sul prezzo per notte — spesso piccoli, sempre mirati.
Se dopo il sopralluogo non siamo convinti di poter migliorare significativamente la performance dell'immobile, lo diciamo chiaramente. La nostra reputazione vale più di un contratto in più.
Un annuncio mediocre è la causa principale di ricavi bassi. Fotografie professionali, descrizioni ottimizzate, presenza su tutti i portali rilevanti — curiamo ogni dettaglio della presentazione.
Un annuncio con fotografie professionali riceve in media il 40% di visualizzazioni in più e si traduce in un prezzo per notte mediamente più alto. È il primo investimento che facciamo su ogni immobile.
Il prezzo giusto cambia ogni giorno in base alla stagione, agli eventi in città e alla domanda. Il nostro sistema aggiorna le tariffe in tempo reale, senza che il proprietario debba fare nulla.
La differenza principale tra chi gestisce da solo e chi si affida a professionisti non è l'impegno, ma l'accesso a dati e strumenti che permettono decisioni tariffarie precise.
Un ospite soddisfatto lascia una recensione positiva. Una recensione positiva porta nuove prenotazioni. Costruiamo questo ciclo virtuso con ogni singolo soggiorno.
Non è un caso. È il risultato di un processo rodato in cui ogni interazione con l'ospite è gestita con attenzione e professionalità.
La manutenzione preventiva costa molto meno di quella correttiva. Gestiamo ispezioni, piccoli interventi ordinari e le emergenze — senza che il proprietario debba fare nulla.
Ogni immobile che gestiamo è coperto da polizza assicurativa che include i danni causati dagli ospiti. In caso di danno, gestiamo noi l'intera procedura di rimborso.
Affittare a Roma richiede il rispetto di norme in continua evoluzione. CIN, tassa di soggiorno, comunicazioni agli enti — ce ne occupiamo completamente, senza che il proprietario debba seguire ogni aggiornamento.
Le normative sugli affitti brevi a Roma si aggiornano frequentemente. Chi gestisce da solo rischia di non essere sempre in regola, esponendosi a sanzioni che possono superare i 5.000 euro.
Ogni proprietario Aeterna accede a un portale personale con prenotazioni e ricavi in tempo reale. Ogni mese riceve un rendiconto dettagliato di ogni singola voce, entro il 5 del mese.
Nessun costo nascosto, nessuna voce non concordata. Il report mensile mostra ogni centesimo in entrata e in uscita, con la stessa chiarezza che vedi qui.
Un confronto onesto su cosa comporta gestire da soli rispetto ad affidarsi a un property manager professionale a Roma.
| Attività | Gestione autonoma | Con Aeterna |
|---|---|---|
| Fotografie e annuncio professionale | A proprie spese | ✓ Incluso |
| Pricing dinamico aggiornato | ✗ Difficile da gestire | ✓ Automatico |
| Comunicazione ospiti h24 | ✗ Impegno personale | ✓ Gestita da noi |
| Burocrazia e compliance (CIN, tasse) | Da seguire personalmente | ✓ Completa |
| Reportistica mensile trasparente | ✗ Non disponibile | ✓ Entro il 5 del mese |
| Gestione emergenze e danni | ✗ A carico tuo | ✓ Copertura fino a 3M€ |
| Tasso di occupazione medio | ~67% (media Roma) | 89% media portafoglio |
* Dati basati sul portafoglio Aeterna e sulle medie di mercato per gli affitti brevi a Roma.
Stesso immobile, stesso lordo stimato. Vediamo cosa cambia nel netto finale.
* I dati sopra assumono lo stesso lordo per entrambi gli scenari. In realtà il nostro portafoglio genera in media il 18,7% di ricavi in più rispetto alla gestione privata grazie a pricing dinamico e distribuzione professionale.
Le domande che ci vengono poste più spesso da chi sta valutando di affidarci il proprio immobile a Roma.
Aeterna lavora esclusivamente a percentuale sui ricavi generati — nessun costo fisso, nessuna spesa anticipata. La nostra commissione è del 15% sul lordo. Guadagniamo solo quando guadagni tu, il che allinea completamente i nostri interessi con i tuoi.
A questo si aggiungono le commissioni OTA (Airbnb, Booking.com) pari al 20% lordo IVA inclusa, e le spese operative come pulizie e consumabili (~6%). Il vantaggio è che la cedolare secca si applica sull'imponibile netto dopo le spese, riducendo significativamente il carico fiscale rispetto alla gestione autonoma.
Dipende dalla zona, dalla dimensione e dallo stato dell'immobile. Un bilocale in Centro Storico può generare tra €35.000 e €60.000 lordi all'anno. Un trilocale in zone come Prati, Trastevere o Monti si colloca tipicamente tra €40.000 e €80.000. Immobili di pregio nelle zone più richieste — come Piazza Navona, Trevi o Piazza di Spagna — possono superare i €100.000 annui.
Il netto finale dipende poi da come vengono gestiti i costi e la fiscalità. Il modo più preciso per avere una stima personalizzata è usare il nostro calcolatore — bastano 30 secondi.
Calcola quanto può rendere il tuo appartamento a Roma →Dipende da quanto vale il tuo tempo e da quanto sei disposto a investire per imparare pricing dinamico, gestione ospiti, burocrazia e normative in continuo aggiornamento. Chi gestisce da solo tende a sottovalutare il costo in ore reali.
In termini economici puri, i nostri immobili generano in media il 18,7% di ricavi in più rispetto alla gestione privata. Considerando questo dato — e il risparmio fiscale sulla cedolare secca — il costo reale di Aeterna risulta spesso vicino allo zero. Lo schema numerico qui sopra lo mostra in modo trasparente.
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che si applica ai redditi da locazione breve in sostituzione dell'IRPEF. L'aliquota è del 21% per chi possiede un solo immobile destinato agli affitti brevi.
Il punto cruciale è la base imponibile: nella gestione autonoma la cedolare si applica sull'intero lordo incassato. Con Aeterna, invece, le commissioni OTA e le spese operative vengono dedotte prima del calcolo, riducendo significativamente l'importo tassato.
Approfondisci: Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi →Quando gli affitti brevi vengono intermediati da piattaforme come Airbnb o da agenzie di gestione come Aeterna, il soggetto che incassa per conto del proprietario è obbligato per legge ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% sul compenso e a versarla all'Erario.
Il punto critico è la base su cui si applica la ritenuta. Airbnb e Booking.com — operando direttamente con privati — la calcolano sull'intero importo lordo incassato, senza detrarre nulla. Con Aeterna invece la ritenuta si applica al netto delle commissioni OTA, della nostra commissione e delle spese operative: l'imponibile si riduce significativamente, con un'ottimizzazione fiscale che può valere migliaia di euro l'anno.
In pratica, il proprietario paga meno tasse a parità di ricavi lordi — e non per vie traverse, ma per il corretto funzionamento del meccanismo fiscale previsto dalla legge.
Approfondisci: Come funziona il sostituto d'imposta negli affitti brevi →Il nostro servizio di property management a Roma include tutto: fotografia professionale e listing sui portali, pricing dinamico aggiornato quotidianamente, selezione e gestione degli ospiti 24/7, check-in e check-out, pulizie, manutenzione ordinaria, gestione emergenze, burocrazia completa (CIN, tassa di soggiorno, comunicazioni PS), reportistica mensile e accesso al portale proprietari in tempo reale.
Il proprietario non deve occuparsi di nulla. Un unico referente dedicato gestisce ogni aspetto dell'immobile.
Sì, sempre. Puoi bloccare le date che preferisci e utilizzare l'appartamento liberamente, per qualsiasi periodo. Ti chiediamo solo un ragionevole preavviso per gestire al meglio il calendario delle prenotazioni ed evitare sovrapposizioni.
Non esistono periodi minimi obbligatori di disponibilità: sei tu a decidere quante settimane all'anno mettere a disposizione degli ospiti.
Dalla firma del contratto alla prima prenotazione passano in media 2-3 settimane: il tempo necessario per fotografie professionali, ottimizzazione dell'annuncio, configurazione sui portali e verifica della conformità burocratica.
I primi mesi sono fisiologicamente meno performanti — gli algoritmi di Airbnb e Booking premiano gli annunci con uno storico di recensioni. Dal terzo o quarto mese in poi il calendario si riempie in modo stabile e i ricavi raggiungono il regime ottimale.
Calcola quanto può rendere il tuo appartamento a Roma con la gestione professionale →Il costo di un property manager a Roma varia generalmente tra il 15% e il 25% dei ricavi lordi. Aeterna applica il 15%. Ma il costo nominale racconta solo metà della storia.
La differenza reale si capisce guardando il netto finale: la nostra commissione riduce l'imponibile fiscale, abbassando la cedolare secca. Su un appartamento da €50.000 lordi annui, il risparmio fiscale può valere €3.000-4.000 l'anno, compensando in larga parte la commissione. A questo si aggiunge il fatto che i nostri immobili generano in media il 18,7% di ricavi in più rispetto alla gestione autonoma — il che significa che spesso il proprietario guadagna di più con noi, non di meno.
Leggi l'articolo: Quanto costa davvero un property manager a Roma? →Richiedi una valutazione gratuita. Ti risponiamo entro 24 ore e ti diciamo onestamente se possiamo fare la differenza.
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