Normativa affitti brevi Roma 2026: tutto quello che devi sapere come proprietario

Affittare un appartamento a Roma a turisti nel 2026 non è più la cosa semplice che era cinque anni fa. La normativa si è evoluta significativamente: ci sono adempimenti burocratici precisi, requisiti di sicurezza fisici obbligatori, obblighi fiscali aggiornati e — novità rilevante — una soglia imprenditoriale scesa da quattro a due immobili.

Il 2026 segna anche un punto di svolta sulla tracciabilità: con l'entrata in vigore della Direttiva europea DAC7, i portali come Airbnb e Booking sono obbligati a trasmettere automaticamente all'Agenzia delle Entrate i dati di ogni host — importi incassati, dati catastali, numero di notti. Chi non è in regola è già esposto, prima ancora di presentare la dichiarazione dei redditi.

Questa guida raccoglie tutti gli adempimenti obbligatori per chi affitta a Roma nel 2026, con le sanzioni previste per chi non è in regola.

La checklist completa: cosa serve per affittare legalmente a Roma

Prima di pubblicare il primo annuncio, questi sono gli adempimenti obbligatori:

1. CIN — Codice Identificativo Nazionale

Obbligatorio dal 2024, si richiede sul portale della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Deve essere esposto fisicamente all'ingresso dell'immobile e riportato in tutti gli annunci online. Sanzione per assenza o mancata esposizione: da €500 a €5.000.

2. CIA — Comunicazione di Inizio Attività

Deve essere presentata allo sportello SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune di Roma prima di iniziare l'attività. È l'atto formale con cui si comunica al Comune l'avvio della locazione turistica.

3. Requisiti di sicurezza obbligatori

Dal 2024, ogni appartamento destinato agli affitti brevi deve essere dotato di:

• Rilevatore di gas combustibili
• Rilevatore di monossido di carbonio
• Estintore portatile certificato CE (almeno uno ogni 200 mq)

Sanzione per assenza di dispositivi: da €600 a €6.000.

4. Registrazione su Alloggiati Web

Gli ospiti devono essere registrati sul portale Alloggiati Web della Questura di Roma entro 24 ore dall'arrivo (6 ore per soggiorni inferiori a una notte). L'identificazione deve essere certa — inviare una foto del documento via WhatsApp non è considerato valido dalla normativa vigente. Dopo aver inviato i dati, i documenti degli ospiti vanno cancellati per rispettare il GDPR (conserva solo la ricevuta di trasmissione per 5 anni).

5. Tassa di soggiorno — riscossione e versamento

A Roma la tassa di soggiorno per le locazioni brevi è di €6 a persona per notte (per un massimo di 10 notti consecutive). Va riscossa dagli ospiti al momento del check-in e versata trimestralmente al Comune di Roma tramite il portale GECOS, entro il 15 del mese successivo al trimestre (15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre, 15 gennaio). Sono esenti i minori di 10 anni. Il gestore è responsabile del versamento anche se l'ospite si rifiuta di pagare.

6. Comunicazione flussi turistici su Ross1000

I dati sulle presenze turistiche (nazionalità, numero di ospiti, notti) devono essere comunicati alla Regione Lazio tramite la piattaforma Ross1000, che ha sostituito il vecchio sistema RADAR dal 2024.

Le novità fiscali 2026

Soglia imprenditoriale scesa a 3 immobili

È la novità più impattante per chi gestisce più di un appartamento. Dal 1° gennaio 2026, chi affitta a turisti tre o più immobili è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA, iscriversi all'INPS e presentare la SCIA. La soglia era quattro fino al 2025.

Per i primi due immobili il regime resta invariato: cedolare secca al 21% sul primo (quello con il maggior reddito) e al 26% sul secondo.

Chi gestisce tre o più immobili ha due opzioni: ridurre il portfolio a due unità restando nel regime privato, oppure strutturarsi come impresa. In questo secondo caso, il regime forfettario (con imposta sostitutiva al 5-15% su una base ridotta) può essere fiscalmente conveniente — un calcolo da fare caso per caso con il proprio commercialista.

DAC7 — la fine dell'invisibilità fiscale

Dal 2026 è pienamente operativa la Direttiva europea DAC7, che obbliga Airbnb, Booking e tutte le OTA a trasmettere automaticamente all'Agenzia delle Entrate i dati di ogni transazione: importi incassati, dati catastali dell'immobile, numero di notti affittate, coordinate bancarie dell'host. Questo avviene prima della dichiarazione dei redditi del proprietario.

In pratica: il Fisco sa già quanto hai guadagnato prima che tu presenti il 730. Chi ha qualcosa da regolarizzare ha tutto l'interesse a farlo ora, non dopo un controllo.

Cedolare secca: aliquote aggiornate

Per approfondire come funziona la base imponibile e il vantaggio del sostituto d'imposta, leggi: Come funziona il sostituto d'imposta per le case vacanze →

I controlli a Roma nel 2026

La Polizia Locale di Roma Capitale effettua verifiche a campione sugli annunci online e ispezioni fisiche degli immobili. I controlli si basano sull'incrocio dei dati tra Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate e piattaforme online.

Le violazioni più comuni e le relative sanzioni:

Il punto sulla tassa di soggiorno merita attenzione: chi omette la dichiarazione non rischia solo la sanzione, ma anche il versamento retroattivo con interessi. E la responsabilità è del gestore, anche se l'ospite non ha pagato.

Requisiti minimi di superficie: cosa dice la normativa

Uno degli aspetti più sottovalutati nella valutazione di un immobile per gli affitti brevi è la conformità alle superfici minime previste dalla normativa edilizia e dal Regolamento Regionale del Lazio. Superare la capacità autorizzata in base ai metri quadri disponibili espone a sanzioni da €500 a €2.000 per ogni posto letto non dichiarato — e in caso di recidiva le sanzioni raddoppiano.

I requisiti derivano dal Regolamento Edilizio del Comune di Roma (art. 40, Delibera 1934) e dal Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 e successive modifiche:

Superfici minime per stanze e locali:

La verifica della conformità è uno dei passaggi da fare prima di avviare l'attività — idealmente con un geometra o tecnico abilitato che conosca la normativa locale.

Prima di avviare un'attività di affitto breve, vale la pena verificare il regolamento condominiale — ma con la giusta prospettiva.

Il condominio non può vietare gli affitti brevi per delibera assembleare. L'unico strumento che può farlo è il regolamento condominiale contrattuale, e solo se contiene un divieto espresso di "locazione turistica" — che è la denominazione giuridica corretta. Un divieto generico di "attività commerciali" o formule simili non è sufficiente.

Nei regolamenti condominiali più vecchi questo divieto quasi mai esiste, perché gli affitti brevi non erano un fenomeno rilevante al momento della redazione. Nei regolamenti più recenti, alcuni condomini lo stanno inserendo — ma per modificare un regolamento contrattuale serve l'unanimità dei condòmini, una soglia praticamente impossibile da raggiungere.

In pratica: la grande maggioranza degli appartamenti nel centro storico di Roma non ha vincoli condominiali che impediscano gli affitti brevi. Prima di avviare l'attività, fai leggere il regolamento a un legale — è un controllo che costa poco e che chiarisce la situazione una volta per tutte.

Perché questi adempimenti fanno la differenza nella scelta del gestore

Tutta questa burocrazia — CIN, Alloggiati Web, tassa di soggiorno, SCIA, comunicazioni su Ross1000 — non è solo un peso per chi gestisce in autonomia. È anche uno dei criteri più importanti per valutare un property manager.

Un gestore professionale strutturato si occupa di tutti questi adempimenti: registra gli ospiti entro i termini, verifica la corretta esposizione del CIN, gestisce la tassa di soggiorno con versamenti puntuali, e si accolla la responsabilità della conformità normativa. Se qualcosa va storto, il problema è suo — non tuo.

Un gestore che non gestisce questi adempimenti in modo trasparente espone il proprietario a sanzioni che non ha mai visto venire.

Per capire come Aeterna gestisce tutti gli adempimenti normativi per conto dei proprietari: Property manager Roma: cos'è, cosa fa e quanto costa →

In sintesi: il quadro normativo 2026

Il 2026 è l'anno in cui il mercato degli affitti brevi a Roma smette definitivamente di essere un'attività informale. La combinazione di DAC7, soglia imprenditoriale a 3 immobili, CIN obbligatorio e controlli intensificati crea un ambiente in cui operare senza una struttura adeguata è un rischio concreto — non solo teorico.

Per chi vuole affidarsi a un gestore professionale che si occupi di tutto, inclusa la conformità normativa:

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Domande frequenti (FAQ)

Quali sono le superfici minime delle stanze per gli affitti brevi a Roma?

Camera singola minimo 9 mq, camera doppia minimo 14 mq, più 6 mq per ogni posto letto aggiuntivo. Il soggiorno deve essere almeno 14 mq. Per l'appartamento completo: 28 mq per 1 persona, 38 mq per 2 persone, più 10 mq per ogni posto aggiuntivo. I divani letto non contano come posti letto ai fini della capacità autorizzata. Superare la capacità espone a sanzioni da €500 a €2.000 per posto letto non dichiarato.

Cos'è il CIN e come si ottiene?

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice univoco che identifica ogni immobile destinato a locazione turistica o affitto breve in Italia. Si richiede gratuitamente sul portale della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Una volta ottenuto, deve essere esposto fisicamente all'ingresso dell'immobile e riportato in tutti gli annunci online su Airbnb, Booking e simili. La mancata richiesta o esposizione è punita con sanzioni da €500 a €5.000.

Entro quando devo registrare gli ospiti su Alloggiati Web?

Entro 24 ore dall'arrivo per soggiorni normali. Entro 6 ore se il soggiorno ha durata inferiore a una notte (check-in e check-out nella stessa giornata). La registrazione avviene sul portale Alloggiati Web della Questura di Roma. Inviare una foto del documento via WhatsApp non è considerato un metodo valido dalla normativa.

Quanti immobili posso affittare a Roma senza aprire la partita IVA?

Dal 2026, fino a due immobili. Dal terzo immobile in poi, l'attività è considerata imprenditoriale e richiede l'apertura della partita IVA, l'iscrizione all'INPS e la presentazione della SCIA. La soglia era quattro fino al 2025.

Quanto è la tassa di soggiorno a Roma per gli affitti brevi?

€6 a persona per notte per le locazioni brevi e gli alloggi ad uso turistico. Si applica per un massimo di 10 notti consecutive. Sono esenti i minori di 10 anni. Va riscossa dagli ospiti e versata trimestralmente al Comune di Roma tramite il portale GECOS entro il 15 del mese successivo al trimestre.

Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori?

Dal 2024 ogni appartamento destinato agli affitti brevi deve avere: rilevatore di gas combustibili, rilevatore di monossido di carbonio, e almeno un estintore portatile certificato CE ogni 200 mq. La mancanza di questi dispositivi comporta sanzioni da €600 a €6.000.

Il condominio può vietarmi di fare affitti brevi?

Solo se il regolamento condominiale contrattuale contiene un divieto espresso di "locazione turistica" — che è la denominazione giuridica corretta per gli affitti brevi. Un divieto generico di attività commerciali o formule simili non è sufficiente. Nei regolamenti più vecchi questo divieto quasi mai esiste. Per inserirlo in un regolamento già esistente serve l'unanimità di tutti i condòmini — una soglia praticamente irraggiungibile. Prima di avviare l'attività, fai verificare il regolamento da un legale.

Airbnb paga le tasse al posto mio?

Parzialmente. Dal 2024 Airbnb e Booking applicano automaticamente una ritenuta del 21% sui pagamenti che transitano per le piattaforme, versandola all'Agenzia delle Entrate come acconto. Questo non ti esonera dalla dichiarazione dei redditi: devi comunque indicare i redditi da locazione nel tuo 730 o modello Redditi. Se hai più di un immobile o hai scelto un'aliquota diversa, potresti dover versare la differenza.

Cosa cambia con la Direttiva DAC7?

Dal 2026, i portali come Airbnb e Booking sono obbligati a trasmettere automaticamente all'Agenzia delle Entrate i dati di ogni host: importi incassati, dati catastali dell'immobile, numero di notti, coordinate bancarie. Il Fisco riceve queste informazioni prima della tua dichiarazione dei redditi. Chi non è in regola è già esposto.

Posso ancora usare i key box (cassette per le chiavi) a Roma?

La normativa è in evoluzione e sul self check-in con key box esistono interpretazioni diverse a livello locale. A Roma non esiste un divieto esplicito a livello comunale, ma la questione è dibattuta e potrebbe cambiare. Chi gestisce in autonomia deve tenersi aggiornato. Un gestore professionale monitora questi aggiornamenti e adegua le procedure di conseguenza.

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