Quanto si guadagna con gli affitti brevi a Roma nel 2026

La risposta breve: dipende da come si calcolano i numeri.

Un appartamento nel centro storico di Roma ha un potenziale lordo significativo — tra €30.000 e €70.000 all'anno a seconda della zona, della metratura e del tasso di occupazione. Ma tra il lordo e quello che il proprietario vede sul conto corrente c'è una serie di voci che spesso vengono sottovalutate o ignorate del tutto nelle stime ottimistiche che circolano online.

In questo articolo trovi i dati di mercato aggiornati al 2026, la struttura reale dei costi, e i cinque fattori che determinano il risultato finale. Se vuoi passare direttamente al calcolo del tuo caso specifico, usa il simulatore gratuito di Aeterna — inserisci zona e metratura e ottieni una stima del netto in 30 secondi.

I prezzi di mercato a Roma nel 2026

Prima di parlare di costi, vale la pena capire da quale lordo si parte. Le tariffe medie a notte nel centro storico romano si attestano su questi valori:

L'alta stagione copre aprile–giugno e settembre–ottobre. La differenza tra la colonna "media bassa" e "media alta" riflette l'impatto del pricing dinamico: chi aggiorna i prezzi quotidianamente in funzione della domanda locale ottiene ADR medi molto più vicini ai valori di picco rispetto a chi imposta una tariffa fissa.

Il tasso di occupazione medio per chi gestisce in autonomia a Roma si aggira tra il 62% e il 65%. Sul portfolio Aeterna nel 2025, la media è stata dell'89% sull'intero anno.

I costi reali: cosa sottrae davvero dal lordo

Questa è la parte che la maggior parte degli articoli sull'argomento glissa o tratta superficialmente. Ogni voce conta.

Commissioni OTA

Airbnb e Booking.com trattengono mediamente il 15–20% del valore di ogni prenotazione, IVA inclusa. Su base annua, su un appartamento che genera €40.000 lordi, significa €6.000–8.000 che non arrivano mai al proprietario. È la voce di costo più alta e la meno negoziabile.

Pulizie e cambio biancheria

Ogni cambio ospite richiede un intervento di pulizia professionale. Su un appartamento con stay medio di 4 notti e 300 notti vendute all'anno, si tratta di circa 75 interventi. A €60–90 a intervento a seconda della metratura, si parla di €4.500–6.750 all'anno — una voce che cresce proporzionalmente all'occupazione.

Cedolare secca

Per i privati che gestiscono in autonomia, la cedolare secca al 21% si applica sull'intero ricavo lordo percepito. Non sul netto, non dopo le spese: sul lordo. Su €40.000 di incassi annui, significa €8.400 di imposta prima ancora di sottrarre qualsiasi costo operativo.

Quando invece la gestione passa attraverso una struttura organizzata come Aeterna, che agisce in qualità di sostituto d'imposta, la base imponibile su cui viene calcolata la cedolare cambia. Il meccanismo è diverso e può fare una differenza significativa sul netto finale. Per capire come funziona nel dettaglio, leggi l'articolo dedicato: Come funziona il sostituto d'imposta per le case vacanze →

Manutenzione ordinaria

Spesso non considerata nelle stime, ma inevitabile: elettrodomestici che si rompono, piccoli interventi idraulici, sostituzione di suppellettili usurati, riparazione di serrature. Su un appartamento attivo tutto l'anno, è ragionevole mettere a budget €800–1.500 annui di manutenzione ordinaria.

Come si calcola il netto: la formula

Partendo dal lordo incassato dagli ospiti:

1. Si sottraggono le commissioni OTA (circa 20%)
2. Si sottraggono le pulizie (€60–90 per intervento × numero cambi)
3. Si sottrae la cedolare secca — al 21% sul lordo per chi gestisce in autonomia, con base imponibile ridotta per chi opera tramite sostituto d'imposta
4. Si sottrae la manutenzione ordinaria
5. Si sottrae la commissione del property manager, se presente (tipicamente 20% del lordo)

Il risultato è il netto reale che arriva sul conto del proprietario.

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Affitto breve o affitto tradizionale?

La domanda che quasi tutti i proprietari si pongono prima di decidere.

Con un contratto tradizionale 4+4 a canone libero, un bilocale nel centro storico di Roma porta tra €12.000 e €14.000 netti annui dopo cedolare secca — senza alcun costo operativo, senza pensieri, senza rischio di periodi sfitti.

Con gli affitti brevi il potenziale è più alto, ma il risultato dipende interamente dalla qualità della gestione. Un appartamento gestito male o affidato a un property manager che non genera performance reali può portare a casa meno di un semplice contratto di locazione tradizionale.

Il vero vantaggio degli affitti brevi non è sempre il netto maggiore — è spesso la flessibilità: nessun inquilino fisso per anni, possibilità di usare l'immobile quando si vuole, libertà di vendere senza attendere scadenze contrattuali.

Per un confronto numerico dettagliato tra i due modelli zona per zona, leggi: Affitto breve o lungo termine a Roma? I numeri del 2026 →

I 5 fattori che determinano il tuo risultato reale

A parità di immobile, due proprietari possono ottenere risultati molto diversi. Questi sono i cinque fattori che fanno la differenza.

1. La zona

Il fattore con l'impatto più alto sul ricavo lordo. Non è modificabile a posteriori, ma è il primo parametro da valutare se stai considerando un acquisto a scopo investimento. Un appartamento a Navona rende il 20–30% in più rispetto a uno equivalente a Prati, solo per la posizione.

2. Il tasso di occupazione

Pesa più del prezzo a notte. Aumentare l'occupazione dal 65% all'89% su un bilocale vale più di €15.000 di lordo aggiuntivo all'anno — più di qualsiasi ottimizzazione sul prezzo. L'occupazione si costruisce con recensioni alte, risposta rapida ai messaggi, annuncio ben posizionato sulle piattaforme e calendario sempre aggiornato.

3. Il pricing dinamico

Una tariffa fissa lascia soldi sul tavolo ogni settimana. I mercati come Navona o Monti hanno una domanda molto variabile nel corso dell'anno: un congresso internazionale, un evento religioso, un weekend di ponte possono triplicare il valore di mercato di una notte. Chi ha il prezzo giusto nel momento giusto massimizza ogni picco di domanda. Chi ha una tariffa fissa li incassa tutti alla stessa cifra.

4. La qualità dell'annuncio

Foto professionali, descrizione curata, risposta entro un'ora. Non sono dettagli estetici — sono i criteri con cui Airbnb e Booking decidono a chi mostrare il tuo appartamento nei periodi di bassa domanda. Un annuncio eccellente riempie anche gennaio. Uno mediocre riempie solo aprile.

5. Le recensioni

Hanno un effetto compounding che si accumula nel tempo: più sono numerose e alte, meglio si posiziona l'annuncio, più si prenota, più arrivano nuove recensioni. Un appartamento con 60+ recensioni sopra 4.8 stelle mantiene l'occupazione alta tutto l'anno. Uno con 10 recensioni a 4.4 riempie solo i mesi in cui tutti riempiono.

Calcola il rendimento del tuo appartamento

I dati in questo articolo sono parametri medi di mercato. Il tuo risultato dipende dalla zona esatta, dalla metratura, dallo stato dell'immobile e dalla modalità di gestione — inclusa la variabile fiscale che cambia in modo rilevante tra gestione autonoma e gestione tramite sostituto d'imposta.

Per una stima personalizzata del ricavo lordo, del netto stimato e del confronto con l'affitto tradizionale:

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