Affitti brevi a Roma nel 2026: quando convengono e quando no (dati reali)
Questa è la domanda che più proprietari romani si stanno facendo in questo momento. Dopo il Giubileo che non ha mantenuto le promesse, la nuova soglia fiscale a tre immobili, il CIN obbligatorio e oltre 33.000 appartamenti sul mercato — il quadro è cambiato rispetto a tre anni fa.
La risposta breve è: dipende. Ma non nel senso vago in cui lo dice chiunque — nel senso che ci sono tre variabili precise che determinano se il tuo appartamento può ancora funzionare bene, funzionare appena, o non funzionare affatto.
Questo articolo le analizza una per una, con i numeri reali del mercato romano 2026. Se preferisci vederle spiegate in video, ho registrato un’analisi completa su YouTube — la trovi qui: Vale ancora la pena fare affitti brevi a Roma nel 2026? →
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Il contesto: cosa è cambiato davvero a Roma
Prima di parlare di numeri, è utile capire cosa ha trasformato il mercato negli ultimi due anni.
L’effetto Giubileo al contrario. In vista del 2025, migliaia di proprietari romani hanno convertito i propri appartamenti in locazioni turistiche aspettandosi un boom. Gli annunci a Roma sono passati da circa 12.000 nel 2019 a oltre 33.000 nel 2025. La domanda turistica è cresciuta, ma non abbastanza da assorbire un’offerta triplicata. La maggior parte dei pellegrini ha preferito soluzioni collettive e religiose, lasciando molte strutture private con occupazione al di sotto delle aspettative. Risultato: più competizione, pressione al ribasso sulle tariffe, occupazione media in calo per chi gestisce in modo mediocre.
Il riequilibrio post-Giubileo. Secondo i dati SoloAffitti riportati dal Corriere della Sera, quasi 20.000 abitazioni sono tornate sul mercato residenziale nel 2025, abbandonando il segmento turistico. Circa la metà dei proprietari che gestivano b&b o case vacanza ha sospeso l’attività o riconvertito l’immobile. Il calo delle tariffe che ne deriva riguarda soprattutto la periferia — nelle zone centrali e di pregio, i prezzi restano sostanzialmente stabili secondo i dati de Il Foglio di febbraio 2026.
Le nuove regole fiscali. Dal 2026 la cedolare secca sale al 26% sul secondo immobile (era 21% su tutti fino al 2024). Dal terzo immobile scatta l’obbligo di partita IVA. Chi non ha rivisto la propria struttura fiscale sta pagando di più di quanto dovrebbe.
Il regolamento comunale in arrivo. Il Comune di Roma sta preparando un regolamento con indici di saturazione per quartiere. Tra le misure in discussione — non ancora definitive — c’è anche un possibile tetto massimo di notti affittabili per anno nelle zone più dense, con ipotesi che circolano intorno alle 100 notti. Le zone esplicitamente citate come prioritarie sono Monti, Trastevere, centro storico e Prati. L’adozione del regolamento è attesa entro la fine del 2026, ma i dettagli potranno cambiare significativamente prima dell’approvazione.
La biforcazione del mercato. Mentre molti escono, chi rimane con appartamenti ben posizionati e gestione professionale sta registrando risultati ottimi. Secondo i dati AirDNA, l’occupazione media a Roma nel 2025 si è attestata intorno al 65% — ma questo è il dato medio, che include la periferia. Nelle zone centrali con gestione professionale l’occupazione sale all’80–87%. Il mercato si è diviso nettamente tra chi fa le cose bene e chi improvvisa, e la distanza tra i due gruppi è aumentata.
Quando conviene e quando no: le 3 variabili che contano
Non esiste una risposta universale alla domanda “conviene fare affitti brevi a Roma?”. Esistono tre variabili che, prese insieme, determinano quasi sempre il risultato. Se le valuti onestamente sul tuo caso specifico, hai già la risposta.
Variabile 1 — La posizione
È la variabile più importante e l’unica che non puoi modificare. La verità scomoda del 2026 è che la periferia romana, anche ben collegata con la metro, non regge più il confronto con il centro storico. Non è una questione di qualità dell’appartamento — è una questione di dove vuole stare il turista.
Chi viene a Roma vuole svegliarsi in centro, uscire a piedi la sera, sentire l’atmosfera della città. Non vuole prendere la metro per 40 minuti ogni volta. E con l’offerta che è triplicata negli ultimi anni, gli appartamenti periferici si trovano a competere su fasce di prezzo dove hotel e ostelli sono più forti.
Le zone dove gli affitti brevi funzionano ancora molto bene nel 2026 sono quelle con domanda strutturale indipendente dalla stagionalità: centro storico (Pantheon, Navona, Campo de’ Fiori), Trastevere, Monti, Prati, Colosseo. Chi è in queste zone parte con un vantaggio reale. Chi è fuori deve fare i conti con un mercato che si è fatto più difficile.
Variabile 2 — Lo stato dell’immobile
La posizione è necessaria ma non sufficiente. A Roma ci sono decine di migliaia di annunci attivi. Il turista ne scorre molti prima di scegliere, e quello che lo ferma non è il numero di camere: è la qualità percepita nelle prime tre foto.
Un appartamento ristrutturato, con foto professionali, bagno moderno, aria condizionata e biancheria di qualità ottiene tariffe medie significativamente più alte rispetto a uno datato nella stessa via. E le recensioni migliori che ne derivano creano un effetto cumulativo — più visibilità sulle piattaforme, più prenotazioni, possibilità di alzare ulteriormente i prezzi nel tempo.
Un appartamento datato in una posizione ottima è un’opportunità incompiuta. Spesso basta un investimento mirato — non necessariamente una ristrutturazione totale — per sbloccare un potenziale molto più alto.
Variabile 3 — La qualità della gestione
È la variabile più sottovalutata, e quella che produce la differenza economica più grande tra chi fa buoni numeri e chi abbandona deluso.
L’errore più comune è pensare alla commissione di un gestore professionale come a un costo. In realtà è uno scambio: cedi una percentuale del lordo e ricevi in cambio tre cose che da solo non puoi avere — pricing dinamico quotidiano che cattura ogni picco di domanda, ottimizzazione fiscale che riduce il carico della cedolare secca, e un livello di servizio agli ospiti che genera recensioni eccellenti e permette di praticare tariffe più alte.
Chi gestisce in autonomia con prezzi semi-statici, risposte ai messaggi non sempre puntuali e nessuna ottimizzazione fiscale lascia sistematicamente soldi sul tavolo — non per mancanza di buona volontà, ma perché alcune cose richiedono strumenti e struttura che un singolo proprietario non può replicare.
La gestione autonoma ha senso solo se hai davvero tempo, sei organizzato, e sei disposto a trattarla come un lavoro part-time strutturato. Per tutti gli altri, la domanda non è “quanto costa il gestore” ma “quanto mi costa non averlo”.
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Cosa dicono i dati: il mercato si è polarizzato
Un elemento emerso chiaramente dalla ricerca sul mercato romano 2026 è la polarizzazione geografica. Il calo delle tariffe e dell’occupazione post-Giubileo non ha colpito uniformemente — ha colpito soprattutto la periferia e le zone semi-centrali, mentre il centro storico ha tenuto.
Lo confermano più fonti indipendenti: secondo un’analisi de Il Foglio di febbraio 2026, il raffreddamento dei canoni riguarda le zone periferiche, mentre nelle aree centrali e di pregio i prezzi restano stabili. Immobiliare.it Insights segnala che i quartieri storici come Prati, Trastevere e Monti crescono ancora del 2,5–3% annuo nel valore immobiliare, mentre le zone periferiche sono stabili o leggermente negative.
Questo significa due cose pratiche per chi ha un appartamento a Roma.
Se sei in centro, il mercato degli affitti brevi è ancora valido — ma richiede qualità di gestione superiore rispetto a tre anni fa, quando bastava pubblicare un annuncio per riempirsi. La competizione è aumentata, e vince chi ha l’annuncio migliore, il pricing più reattivo e le recensioni più alte.
Se sei in periferia, il confronto con l’affitto tradizionale si è fatto molto più sfavorevole. Il turista sceglie il centro se può permetterselo — e con l’offerta attuale, spesso può. Non è impossibile fare affitti brevi fuori dal centro, ma richiede un’analisi caso per caso molto onesta sul rendimento atteso.
Domande frequenti
Gli affitti brevi a Roma sono saturi nel 2026?
Il mercato generale è più competitivo rispetto a tre anni fa, con oltre 33.000 annunci attivi. Ma “saturato” è relativo: nelle zone centrali premium (Navona, Trastevere, Monti, Colosseo) la domanda rimane robusta e chi gestisce bene ottiene occupazione all’80–87%. La saturazione colpisce soprattutto la periferia e chi gestisce in modo mediocre.
Il Giubileo ha danneggiato il mercato degli affitti brevi?
Non il Giubileo in sé, ma l’aspettativa che ha creato. Quasi 20.000 appartamenti sono stati convertiti in locazioni turistiche in previsione di un boom che non è arrivato nei termini immaginati. Il risultato è stato un eccesso di offerta che ha compresso le tariffe, soprattutto nelle zone meno centrali. Chi era già operativo con un buon posizionamento ha in realtà beneficiato dell’aumento generale del turismo a Roma.
Vale la pena entrare nel mercato degli affitti brevi ora nel 2026?
Sì, con le condizioni giuste — posizione centrale, immobile di qualità, gestione professionale. No, se si è in periferia o se si pensa di gestire in autonomia senza strumenti adeguati. Il momento di entrare, se si vuole farlo, è ora — prima che il regolamento comunale introduca possibili limitazioni sulle notti affittabili nelle zone sature.
Quanto guadagna un appartamento a Roma con gli affitti brevi nel 2026?
Dipende enormemente dalla zona e dalla gestione. Un bilocale in periferia gestito autonomamente può produrre meno di un contratto tradizionale. Un bilocale nel centro storico con gestione professionale può produrre €2.000–2.500 netti mensili — il doppio o più di un contratto tradizionale equivalente. Calcola il tuo caso specifico →
Cosa potrebbe cambiare con il regolamento comunale?
Il Comune di Roma sta preparando un regolamento con indici di saturazione per quartiere. Tra le misure in discussione — non ancora approvate — c’è un possibile tetto sulle notti affittabili per anno nelle zone più dense, con ipotesi che circolano intorno alle 100 notti. Le zone più a rischio di restrizioni sono Monti, Trastevere, centro storico e Prati. I dettagli cambieranno prima dell’approvazione, ma la direzione è chiara: chi è già operativo al momento dell’adozione sarà in una posizione più protetta.
Il turismo a Roma è ancora forte nonostante tutto?
Sì, strutturalmente. Il turismo in Italia nel 2025 ha raggiunto oltre 480 milioni di presenze con crescita superiore al 3% rispetto all’anno precedente. Roma resta una delle destinazioni più visitate al mondo — il problema non è la domanda, ma che l’offerta di appartamenti è cresciuta più velocemente. Chi ha la posizione giusta e gestisce bene non soffre la concorrenza: la soffre chi era entrato con aspettative irrealistiche e appartamenti mediocri.
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