La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha riscritto le regole fiscali per chi affitta appartamenti a turisti. Le modifiche riguardano le aliquote, la soglia oltre la quale scatta la partita IVA e il sistema di controllo — che con la DAC7 è diventato quasi automatico.
Questa guida spiega cosa cambia concretamente, come si calcola il carico fiscale per ogni situazione e cosa si può fare legalmente per ridurlo.
Le aliquote 2026: il sistema a tre soglie
Il regime fiscale degli affitti brevi nel 2026 funziona per soglie progressive legate al numero di immobili affittati nell’anno solare.
Un solo immobile in affitto breve
Si applica la cedolare secca al 21% sul corrispettivo lordo percepito dagli ospiti. Nessun obbligo di partita IVA. Il proprietario dichiara i redditi nel modello 730 o Redditi PF (quadro RB per immobili di proprietà, quadro RL per sublocazioni e comodato).
Due immobili in affitto breve
La cedolare secca al 21% si applica su uno solo dei due immobili — quello con il reddito più alto, a scelta del contribuente in sede di dichiarazione. Sul secondo immobile l’aliquota sale al 26%. Nessun obbligo di partita IVA.
Tre o più immobili in affitto breve
Dal terzo immobile scatta la presunzione legale di attività d’impresa. Obbligo di apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e all’INPS, presentazione della SCIA. La cedolare secca non è più applicabile: i redditi vengono tassati come reddito d’impresa, con regime forfettario o ordinario a seconda del fatturato.
Come si calcola la cedolare secca: la base imponibile
Questo è il punto che genera più confusione — e dove si perdono più soldi.
Gestione autonoma: la cedolare secca si calcola sull’intero lordo percepito dagli ospiti, prima di qualsiasi deduzione. Se gli ospiti pagano €10.000 lordi nell’anno, la cedolare secca è €2.100 (21%) indipendentemente da quanto hai speso in pulizie, OTA o manutenzione. Le spese operative non sono deducibili in regime di cedolare secca.
Gestione tramite sostituto d’imposta: quando la gestione passa attraverso una società strutturata che opera come sostituto d’imposta con mandato d’incasso, la base imponibile si riduce. La cedolare viene calcolata su una quota ridotta — al netto delle commissioni OTA, della commissione del gestore e delle pulizie — perché il gestore versa la ritenuta solo sulla parte che effettivamente trasferisce al proprietario. Il risultato è un risparmio fiscale reale che può valere €3.000–8.000 annui su volumi significativi.
Questo meccanismo è spiegato in dettaglio qui: Come funziona il sostituto d’imposta →
La DAC7: il Fisco sa già quanto hai guadagnato
Dal 2026 è pienamente operativa la Direttiva europea DAC7 (Direttiva 2021/514/UE). In pratica obbliga Airbnb, Booking, VRBO e tutte le OTA a trasmettere automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati di ogni host: importi incassati, dati catastali dell’immobile, numero di notti affittate, coordinate bancarie.
La trasmissione avviene prima della dichiarazione dei redditi del proprietario. Questo significa che quando presenti il 730, l’Agenzia delle Entrate ha già i tuoi dati dalla piattaforma. Il confronto è automatico.
Le conseguenze pratiche sono due. La prima è positiva: chi è già in regola non deve fare nulla di aggiuntivo. La seconda riguarda chi non ha dichiarato tutto: l’incrocio dei dati OTA con la dichiarazione dei redditi rende i controlli molto più efficaci rispetto al passato.
Chi ha posizioni non regolari ha interesse a sistemarle prima di ricevere un accertamento — i ravvedimenti operosi applicati prima del controllo sono significativamente meno onerosi delle sanzioni post-accertamento.
La ritenuta Airbnb: cos’è e come funziona
Airbnb e Booking applicano automaticamente una ritenuta del 21% sui pagamenti degli host non professionisti e la versano all’Agenzia delle Entrate. Questa ritenuta è un acconto — non è l’imposta definitiva.
In sede di dichiarazione dei redditi, l’importo trattenuto viene scomputato dalla cedolare secca dovuta. Se la ritenuta è superiore al dovuto, hai diritto a un rimborso. Se è inferiore, devi versare la differenza.
Attenzione: la ritenuta automatica Airbnb si applica al lordo, comprensivo delle spese di pulizia incluse nella prenotazione. Non tiene conto della struttura fiscale del sostituto d’imposta — per beneficiare della base imponibile ridotta è necessario che sia il gestore strutturato a operare come sostituto d’imposta nell’ambito del mandato.
Quando conviene il regime forfettario invece della cedolare secca
Per chi è obbligato ad aprire la partita IVA (dal terzo immobile), il regime forfettario può in alcuni casi essere più conveniente della cedolare secca — controintuitivamente.
In regime forfettario per le locazioni turistiche, il reddito imponibile viene determinato applicando un coefficiente di redditività del 40% sui ricavi. Su un fatturato di €50.000 annui, il reddito imponibile è €20.000. Con l’imposta sostitutiva al 15% (o al 5% nei primi 5 anni di attività), l’imposta è €3.000 — contro i €10.500 della cedolare secca al 21% sullo stesso lordo.
È un calcolo che va fatto caso per caso con un commercialista specializzato nel settore.
Le scadenze fiscali da ricordare
Acconto cedolare secca:
- 30 giugno: versamento del 40% dell’acconto (se l’importo totale supera €257,52)
- 30 novembre: versamento del restante 60%
- Se l’importo totale è inferiore a €257,52: versamento unico entro il 30 novembre
Dichiarazione dei redditi:
- Modello 730 o Redditi PF: entro settembre/ottobre dell’anno successivo
- I redditi da locazione breve vanno dichiarati anche se Airbnb ha già versato la ritenuta del 21%
Nota importante: le piattaforme OTA trasmettono i dati all’Agenzia delle Entrate entro il 31 gennaio dell’anno successivo. Il Fisco ha i tuoi dati da mesi prima che tu presenti il 730.
Sintesi: il quadro fiscale 2026 a colpo d’occhio
| Situazione | Aliquota | Partita IVA | Note |
| 1 immobile | 21% sul lordo | No | Cedolare secca sul lordo intero |
| 2 immobili | 21% su uno, 26% sull’altro | No | Scegli tu su quale applicare il 21% |
| 3+ immobili | Reddito d’impresa | Sì obbligatoria | Cedolare secca non applicabile |
| Con sostituto d’imposta | 21% su base ridotta | No (fino a 2 imm.) | Risparmio fiscale significativo |
Domande frequenti
Se Airbnb mi ha già trattenuto il 21%, devo fare altro?
Sì. La ritenuta di Airbnb è un acconto. Devi comunque dichiarare i redditi da locazione nel 730 o nel modello Redditi PF.
Posso scegliere su quale dei due immobili applicare il 21%?
Sì. Se hai due immobili in affitto breve, puoi scegliere liberamente in sede di dichiarazione su quale applicare l’aliquota agevolata al 21%. La scelta ottimale è applicarla sull’immobile con il reddito più alto.
Cosa cambia fiscalmente se mi affido a un gestore?
Dipende dal tipo di gestore. Un gestore che opera come sostituto d’imposta con mandato d’incasso ti permette di pagare la cedolare su una base imponibile ridotta, con un risparmio fiscale concreto.
Ho 3 appartamenti: cosa devo fare subito?
Se dall’1 gennaio 2026 hai affittato tre o più immobili come locazioni brevi senza partita IVA, sei in una situazione di irregolarità fiscale. Rivolgiti urgentemente a un commercialista specializzato.
La DAC7 riguarda solo chi usa Airbnb?
No. Riguarda tutte le piattaforme di intermediazione — Airbnb, Booking, VRBO, Expedia e qualsiasi altra OTA.
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