Come aprire una locazione turistica (casa vacanze) a Roma: guida passo passo [2026]

Hai un appartamento a Roma e stai pensando di affittarlo ai turisti. O forse stai valutando se farlo — e vuoi capire cosa comporta davvero prima di decidere.

Questa guida risponde a entrambe le domande: cosa serve per aprire legalmente una casa vacanze o locazione turistica a Roma nel 2026, e cosa devi sapere prima di farlo — costi reali, tempo richiesto, aspetti fiscali, e la scelta tra gestione autonoma e affidarsi a un professionista.

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Casa vacanze o locazione turistica: la differenza che conta

Prima di tutto, una distinzione che molti confondono.

Locazione turistica è il termine giuridico corretto per chi affitta un appartamento a turisti per periodi inferiori a 30 giorni, senza offrire servizi aggiuntivi (colazione, pulizie durante il soggiorno, cambio biancheria quotidiano). È il modello tipico di Airbnb e Booking: proprietario privato, nessuna partita IVA obbligatoria fino al secondo immobile, cedolare secca come regime fiscale.

Casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera che può offrire servizi aggiuntivi. A Roma richiede classificazione regionale, requisiti strutturali più precisi e — in alcuni casi — la partita IVA dall’avvio. È il modello giusto se vuoi offrire servizi di tipo alberghiero.

Per la maggior parte dei proprietari romani, il modello corretto è la locazione turistica. È quello che ti permette di affittare su Airbnb e Booking come privato, con cedolare secca al 21%, senza aprire un’impresa — fino a quando resti sotto i tre immobili.

In questa guida ci concentriamo sulla locazione turistica, che è il caso di gran lunga più comune a Roma.

I requisiti dell’immobile: cosa controllare prima di iniziare

Prima degli adempimenti burocratici, verifica che l’appartamento rispetti questi requisiti. Alcune cose non sono modificabili in corsa.

Superfici minime

La normativa del Lazio (Regolamento Regionale n. 8/2015) fissa delle superfici minime per la capacità ricettiva:

Il numero di ospiti che puoi dichiarare — e quindi pubblicare nell’annuncio — dipende da questi metri. Superare la capacità autorizzata espone a sanzioni da €500 a €2.000 per ogni posto letto non dichiarato.

I divani letto non contano come posti letto ai fini della capacità ufficiale. Se hai dubbi, fai verificare la planimetria da un geometra prima di procedere.

Destinazione d’uso

L’immobile deve avere destinazione d’uso residenziale. Un locale commerciale o uno studio professionale non può essere destinato a locazione turistica senza cambio di destinazione d’uso — una procedura costosa e non sempre possibile.

Regolamento condominiale

Il condominio non può vietare gli affitti brevi per delibera assembleare. L’unico strumento valido è il regolamento condominiale contrattuale, e solo se contiene un divieto espresso della dicitura “locazione turistica”. Un divieto generico di “attività commerciali” non è sufficiente.

Nei regolamenti più datati questo divieto quasi mai esiste. Fai verificare il tuo regolamento da un legale prima di iniziare — è un controllo rapido che toglie ogni dubbio.

Dispositivi di sicurezza obbligatori

Dal 2024, prima di accogliere il primo ospite, l’appartamento deve essere dotato di:

• Rilevatore di gas combustibili
• Rilevatore di monossido di carbonio
• Almeno un estintore portatile certificato CE ogni 200 mq

Costo stimato per dotare un appartamento standard: €150–300 per l’acquisto dei dispositivi. L’assenza comporta sanzioni da €600 a €6.000.

Gli adempimenti burocratici: il percorso passo per passo

Questi sono gli step nell’ordine corretto. Saltarne uno o invertirli può creare problemi in fase di controllo.

Step 1 — CIA al SUAP

La Comunicazione di Inizio Attività va presentata allo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune di Roma prima di iniziare qualsiasi attività. È l’atto formale con cui comunichi al Comune che stai avviando una locazione turistica.

→ Compila la CIA sul portale del Comune di Roma

La presentazione richiede: dati catastali dell’immobile, dati del proprietario, e atto che dimostra la disponibilità dei locali (atto di compravendita, contratto di affitto, usufrutto, sublocazione, ecc.).

La CIA prevede il pagamento di una reversale da €50. Per pagarla devi accedere al portale SIReWeb del Comune di Roma e compilare una nuova reversale con questi parametri:

• Str. Competenza: Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda
• Ambito: SUAR
• Tipo Reversale: Altre Forme di Ospitalità - Alloggi per uso Turistico (Art. 1)
• Causale: Presentazione Comunicazione di inizio attività

→ Vai al portale SIReWeb per pagare la reversale

Tempi: La CIA è efficace al momento della presentazione — non devi aspettare un’autorizzazione.

Step 2 — CIR su Ross1000

Prima di richiedere il CIN, devi ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR) tramite il portale Ross1000 della Regione Lazio. Vai su “Registra nuova struttura” e completa la procedura.

→ Richiedi il CIR su Ross1000

Il CIR è il prerequisito per ottenere il CIN — senza di esso il portale del Ministero del Turismo non completa la procedura.

Step 3 — CIN dal Ministero del Turismo

Una volta ottenuto il CIR, puoi richiedere il Codice Identificativo Nazionale sul portale BDSR del Ministero del Turismo. Accedi con SPID o CIE e clicca su “Ottieni CIN”.

→ Richiedi il CIN sul portale BDSR

Una volta ottenuto, il CIN deve essere:

• Esposto fisicamente all’esterno dell’immobile (targa o etichetta all’ingresso)
• Riportato in tutti gli annunci online — Airbnb, Booking, e qualsiasi altro canale

Tempi: Il codice viene rilasciato immediatamente in automatico dal portale.

Sanzione per assenza o mancata esposizione: da €500 a €5.000.

Step 4 — Dispositivi di sicurezza

Prima di accogliere il primo ospite, installa i dispositivi elencati sopra. Tieni le ricevute di acquisto: dimostrano la conformità in caso di ispezione.

Step 5 — Registrazione su Alloggiati Web

Per ogni ospite, devi registrare i dati sul portale Alloggiati Web della Questura di Roma entro 24 ore dall’arrivo (6 ore per soggiorni inferiori a una notte).

→ Richiedi le credenziali Alloggiati Web alla Questura di Roma

La procedura richiede di compilare il modulo disponibile sul sito e inviarlo tramite PEC alla Questura. Attenzione: i tempi di risposta possono essere lunghi — anche diversi mesi. Nel frattempo, come specificato sul sito della Questura stessa, le comunicazioni degli ospiti vanno effettuate tramite PEC secondo le istruzioni indicate.

Una volta ricevute le credenziali, la registrazione richiede per ogni ospite: nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, numero e tipo di documento. La copia del documento va eliminata dopo la trasmissione (conserva solo la ricevuta per 5 anni, per rispettare il GDPR).

Inviare una foto del documento via WhatsApp non è considerato valido dalla normativa.

Sanzione per mancata registrazione: da €500 a €3.000.

Step 6 — Tassa di soggiorno

A Roma la tassa di soggiorno per le locazioni brevi è di €6 a persona per notte (massimo 10 notti consecutive). Sono esenti i minori di 10 anni.

Va riscossa dagli ospiti al check-in e versata trimestralmente al Comune di Roma tramite il portale GECOS, entro il 15 del mese successivo al trimestre:

• 15 aprile (per il primo trimestre)
• 15 luglio (per il secondo trimestre)
• 15 ottobre (per il terzo trimestre)
• 15 gennaio (per il quarto trimestre)

La responsabilità del versamento è del gestore, anche se l’ospite si rifiuta di pagare.

Step 7 — Comunicazione flussi su Ross1000

I dati sulle presenze turistiche (nazionalità ospiti, numero di notti, numero di arrivi) vanno comunicati alla Regione Lazio tramite la piattaforma Ross1000 — lo stesso portale dove hai ottenuto il CIR.

La fiscalità: cedolare secca, DAC7 e soglia imprenditoriale

Cedolare secca: come funziona

Per chi affitta come privato, il regime fiscale standard è la cedolare secca:

La cedolare secca, nella gestione autonoma, si calcola sull’intero ricavo lordo percepito dagli ospiti — prima di qualsiasi deduzione di costi. Su €40.000 di incassi annui significano €8.400 di imposta, indipendentemente da quanto hai speso in pulizie, manutenzione o OTA.

Esiste però un’alternativa che riduce significativamente questa pressione fiscale. Quando la gestione passa attraverso una società strutturata che opera come sostituto d’imposta, la base imponibile si calcola su una quota ridotta — al netto di OTA, commissione del gestore e pulizie. La differenza può valere €3.000–8.000 annui a seconda del volume. Come funziona il sostituto d’imposta →

La soglia imprenditoriale scesa a 3 immobili

Dal 1° gennaio 2026, chi affitta a turisti tre o più immobili è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA, iscriversi all’INPS e presentare la SCIA. Fino al 2025 la soglia era quattro.

Se gestisci due immobili o meno, nulla cambia. Dal terzo in poi, la struttura fiscale va ripensata completamente — preferibilmente con un commercialista specializzato nel settore.

DAC7: il Fisco sa già quanto guadagni

Dal 2026 è pienamente operativa la Direttiva europea DAC7: Airbnb, Booking e tutte le OTA trasmettono automaticamente all’Agenzia delle Entrate i dati di ogni host — importi incassati, dati catastali, numero di notti, coordinate bancarie. Questo avviene prima della tua dichiarazione dei redditi.

In pratica: il Fisco riceve i tuoi dati prima ancora che tu presenti il 730. Chi non è in regola è già esposto. Per approfondire tutti gli aspetti fiscali: Normativa affitti brevi Roma 2026 →

Quanto costa avviare una locazione turistica a Roma

Queste sono le voci di costo da mettere in conto prima di iniziare:

Il costo di avvio è contenuto. Il costo che molti sottovalutano è quello operativo ricorrente: pulizie, cambio biancheria, aggiornamento prezzi, comunicazione ospiti, adempimenti trimestrali. Quello non è un costo una tantum — è il costo di gestione di ogni anno.

Quanto tempo ci vuole per iniziare

Con il supporto di un gestore strutturato, i tempi possono essere molto rapidi — in alcuni casi si è operativi entro 72 ore dalla decisione. In autonomia, i tempi si allungano per la curva di apprendimento su ogni adempimento.

Il percorso tipo in autonomia:

• CIA al SUAP: 1-2 giorni per la compilazione e presentazione
• CIN: immediato (rilascio automatico)
• Dispositivi sicurezza: 1-2 giorni per acquisto e installazione
• Registrazione Alloggiati Web: configurazione account + prima registrazione
• Portale GECOS tassa di soggiorno: configurazione account
• Pubblicazione annuncio: 1-3 giorni (foto, descrizione, impostazione prezzi)

Totale realistico in autonomia: 1-2 settimane per chi si organizza bene. Di più per chi deve gestire anche le verifiche sull’immobile.

Gestire da solo o affidarsi a un professionista: la scelta che cambia tutto

Aprire la locazione turistica è solo il primo passo. La domanda più importante è: chi gestisce il giorno dopo?

La gestione autonoma è possibile, ma richiede disponibilità costante — 7-10 ore a settimana tra messaggi, check-in, coordinamento e adempimenti amministrativi, assumendo che le pulizie siano affidate a esterni. Non è un’attività passiva.

I dati dicono che gli host autonomi a Roma raggiungono in media il 60-65% di occupazione sull’intero anno. Sul portfolio Aeterna 2025, la media è stata dell’87%. La differenza su un bilocale vale circa €12.000-15.000 di lordo aggiuntivo annuo — abbastanza da più che coprire la commissione di gestione.

Per un confronto completo tra le due opzioni, con il calcolo del punto di pareggio reale: Gestire da soli o affidarsi a un professionista: cosa considerare →

Se invece vuoi capire quanto rende concretamente il tuo appartamento prima ancora di decidere come gestirlo:

→ Calcola il rendimento stimato del tuo appartamento

La checklist completa per partire

Prima di pubblicare il primo annuncio, verifica di aver completato tutti questi punti:

Requisiti immobile

• Superfici minime rispettate per la capacità dichiarata
• Destinazione d’uso residenziale verificata
• Regolamento condominiale verificato (nessun divieto espresso di locazione turistica)
• Dispositivi sicurezza installati (gas, CO, estintore)

Adempimenti burocratici

• CIA presentata al SUAP del Comune di Roma (+ reversale €50 pagata su SIReWeb)
• CIR ottenuto su Ross1000 (prerequisito per il CIN)
• CIN ottenuto e esposto fisicamente all’ingresso
• CIN inserito in tutti gli annunci online
• Account Alloggiati Web attivo e configurato
• Account GECOS attivo per tassa di soggiorno
• Account Ross1000 attivo per flussi turistici

Annuncio e operatività

• Foto professionali realizzate
• Annuncio pubblicato con CIN visibile
• Prezzi impostati (dinamici o fissi)
• Procedura check-in definita
• Pulizie organizzate per ogni cambio ospite

Fiscalità

• Regime cedolare secca verificato con il commercialista
• Posizione rispetto alla soglia dei 3 immobili verificata
• Valutato se operare tramite sostituto d’imposta per ottimizzazione fiscale

Domande frequenti

Devo aprire la partita IVA per affittare su Airbnb a Roma?

No, fino a due immobili. Con un solo appartamento, puoi operare come privato con cedolare secca al 21%. Dal terzo immobile in poi la partita IVA è obbligatoria per legge (soglia aggiornata nel 2026 — era quattro fino al 2025).

Quanto tempo ci vuole per ottenere il CIN?

Il CIN viene rilasciato in automatico e immediatamente dal portale BDSR del Ministero del Turismo, non appena si completa la procedura online con SPID o CIE. Non c’è un’attesa amministrativa.

Posso affittare il mio appartamento anche se ci abito?

Sì, ma solo nei periodi in cui sei fuori. Non puoi affittare contemporaneamente la casa in cui risiedi. In pratica: se vai in vacanza due settimane, puoi affittarla in quel periodo. Molti proprietari gestiscono così il primo appartamento prima di passare a soluzioni più strutturate.

Il condominio può bloccarmi?

Solo se il regolamento condominiale contrattuale contiene un divieto espresso di “locazione turistica”. Un divieto generico di attività commerciali non è sufficiente. Per modificare un regolamento contrattuale serve l’unanimità — una soglia quasi impossibile da raggiungere.

Airbnb versa le tasse per me?

Parzialmente: dal 2024 Airbnb applica automaticamente una ritenuta del 21% come acconto cedolare, versandola all’Agenzia delle Entrate. Devi comunque dichiarare i redditi nel 730 e verificare se ci sono differenze da versare o crediti da recuperare.

Posso usare un co-host o devo fare tutto da solo?

Puoi delegare la gestione operativa a un co-host o a un property manager. Se il gestore opera come sostituto d’imposta con mandato d’incasso, cambia anche la struttura fiscale — con vantaggi potenzialmente significativi sulla cedolare secca. Approfondisci →

Cosa succede se non rispetto gli adempimenti?

Le sanzioni principali: CIN assente €500-5.000, dispositivi sicurezza mancanti €600-6.000, mancata registrazione ospiti €500-3.000, omessa dichiarazione tassa di soggiorno 100-200% dell’importo. Dall’entrata in vigore di DAC7, i controlli incrociati tra Agenzia delle Entrate e OTA sono automatici.

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