Dal 1° gennaio 2026 le regole sugli affitti brevi sono cambiate in modo significativo. La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha abbassato la soglia oltre la quale l'attività viene considerata imprenditoriale: non più quattro immobili come in passato, ma due. Dal terzo appartamento in affitto breve scatta automaticamente l'obbligo di aprire la partita IVA.
Se hai uno o due immobili puoi continuare a gestirli come privato. Se ne hai tre o più, devi leggere questo articolo con attenzione.
Il quadro fino al 2025: com'era
Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale scattava al quinto immobile. Chi gestiva fino a quattro appartamenti in affitto breve poteva farlo come privato, applicando la cedolare secca senza aprire partita IVA.
Dal 2026 questa soglia è stata abbassata drasticamente. Il legislatore ha voluto distinguere in modo più netto chi affitta occasionalmente da chi gestisce un'attività strutturata.
La nuova regola dal 2026: il limite dei due immobili
Con la Legge di Bilancio 2026, il quadro è questo:
- 1 o 2 immobili in affitto breve → gestione privata, cedolare secca applicabile, nessun obbligo di partita IVA
- 3 o più immobili in affitto breve → presunzione automatica di attività d'impresa, partita IVA obbligatoria
La presunzione è automatica e indipendente da altri fattori: non conta quanti giorni affitti, quanto incassi, né se usi Airbnb o Booking. Non appena le unità in locazione breve superano le 2, scatta l'obbligo.
Come si contano gli immobili
Il parametro è l'unità immobiliare, non il numero di contratti. Alcune precisazioni importanti:
- un appartamento affittato a camere separate conta come un solo immobile
- anche i contratti frammentati su piattaforme diverse (Airbnb + Booking + Vrbo) non cambiano il conteggio
- non si contano gli immobili affittati con contratti ordinari 4+4 o contratti transitori superiori a 30 giorni
- non si conta l'immobile concesso in comodato o affittato da un conduttore diverso dal proprietario
Esempio pratico: se hai tre appartamenti di cui uno affittato con contratto ordinario pluriennale e due in affitto breve → sei sotto la soglia, resti privato.
Cosa cambia se superi la soglia: gli obblighi
Chi gestisce tre o più immobili in affitto breve dal 2026 deve:
- Aprire la partita IVA con il codice ATECO appropriato per l'attività di locazione turistica
- Iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio competente
- Presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune
- Iscriversi all'INPS per la gestione previdenziale (salvo copertura da altra attività)
- Tenere la contabilità secondo le regole del regime fiscale scelto
- Applicare l'IVA sulle prestazioni, se non si accede al regime forfettario
Le aliquote della cedolare secca nel 2026
Per chi resta sotto la soglia (1-2 immobili), la cedolare secca è ancora applicabile:
| Immobili in affitto breve | Aliquota cedolare secca |
| 1° immobile | 21% |
| 2° immobile | 26% |
| Dal 3° in poi | Regime d'impresa (no cedolare) |
L'aliquota al 26% si applica già dal secondo immobile — era stata introdotta con la Legge di Bilancio 2024 e resta in vigore.
Il regime forfettario è una via d'uscita?
Chi supera la soglia e apre partita IVA può valutare il regime forfettario, che prevede un'imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi cinque anni di attività). È un'opzione interessante, ma non è accessibile a tutti.
Per aderire al regime forfettario nel 2026 occorre rispettare alcune condizioni principali tra cui non superare determinate soglie di ricavi. Se hai dubbi sulla tua situazione specifica, è indispensabile confrontarsi con un commercialista prima di procedere.
Gestione privata senza partita IVA: cosa puoi fare
Se hai uno o due immobili e vuoi restare nel regime privato, puoi continuare a:
- affittare con contratti inferiori a 30 giorni
- applicare la cedolare secca sulle rendite
- usare le piattaforme OTA come Airbnb e Booking.com
- delegare la gestione a un property manager che opera come sostituto d'imposta al posto tuo
La gestione privata senza partita IVA è ancora pienamente legale e conveniente per chi ha uno o due immobili. La chiave è non superare la soglia.
Il ruolo del property manager
Se gestisci uno o due immobili tramite un property manager professionale, il meccanismo del sostituto d'imposta funziona così: il gestore applica e versa la ritenuta d'acconto del 21% sul netto per tuo conto, ottimizzando il carico fiscale. A fine anno ricevi la Certificazione Unica già pronta per il commercialista.
Se invece stai gestendo più immobili e sei vicino alla soglia, un property manager può aiutarti anche a valutare la struttura più conveniente per la tua situazione — affiancandosi al tuo commercialista per le valutazioni fiscali.
Domande frequenti
Ho due appartamenti: devo aprire la partita IVA? No. Con due immobili sei ancora nel regime privato e puoi applicare la cedolare secca — al 21% sul primo e al 26% sul secondo.
Affitto solo stanze del mio appartamento: come si conta? L'appartamento conta come una sola unità immobiliare, indipendentemente dal numero di stanze affittate separatamente.
Posso evitare la partita IVA convertendo un affitto breve in lungo termine? Sì. Gli immobili affittati con contratti ordinari superiori a 30 giorni non rientrano nel conteggio. Convertire uno degli immobili in locazione transitoria o 4+4 può farti rientrare sotto la soglia.
La norma vale anche per i contratti già in corso? Sì. La presunzione si basa sul numero di immobili destinati all'affitto breve nell'anno d'imposta 2026, indipendentemente da quando sono stati stipulati i contratti.
Se non apro la partita IVA pur essendoci obbligato, cosa rischio? Le sanzioni per omessa apertura di partita IVA sono significative: recupero delle imposte evase con interessi, sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, procedimenti penali per evasione fiscale.
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Ultimo aggiornamento: maggio 2026 · Fonti: Legge n. 199 del 30/12/2025 (Legge di Bilancio 2026), Agenzia delle Entrate, Fiscomania, Vikey