Dal 1° gennaio 2025 ogni appartamento destinato agli affitti brevi in Italia deve avere il CIN — il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo. Senza di esso non è possibile pubblicare annunci su Airbnb, Booking.com o qualsiasi altro portale, e si rischia una sanzione fino a 8.000€. È uno degli obblighi centrali della normativa sulle case vacanze a Roma nel 2026.
In questa guida trovi tutto quello che serve sapere come proprietario: cos'è il CIN, chi deve richiederlo, come ottenerlo passo per passo, i requisiti di sicurezza obbligatori e le sanzioni previste per chi non è in regola.
Cos'è il CIN e perché è stato introdotto
Il CIN, acronimo di Codice Identificativo Nazionale, è un codice alfanumerico univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazioni turistiche, e a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.
È stato introdotto dall'articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023, convertito nella Legge n. 191/2023 (la cosiddetta Legge di Bilancio 2024), con l'obiettivo di garantire trasparenza, tracciabilità fiscale e sicurezza in un settore cresciuto rapidamente negli ultimi anni. Il codice sostituisce i precedenti Codici Identificativi Regionali (CIR), portando la gestione su un'unica Banca Dati nazionale — la BDSR, Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
A dicembre 2024, solo il 52% delle strutture era in regola. Ad aprile 2025 il dato è salito all'86%, ma permane ancora una zona grigia significativa. I controlli sono in corso: Guardia di Finanza, Agenzia delle Entrate e polizia locale verificano la regolarità attraverso i portali OTA e ispezioni dirette.
Chi deve richiedere il CIN
L'obbligo riguarda chiunque metta a reddito un immobile per periodi inferiori a 30 giorni. Nel dettaglio devono richiedere il CIN:
- i proprietari di appartamenti destinati a locazioni brevi ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 — se non hai ancora un contratto di affitto breve in regola, è il momento di partire da quello
- i proprietari o gestori di immobili destinati a locazioni per finalità turistiche
- i titolari di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere (B&B, case vacanze, agriturismi)
Sono escluse dall'obbligo le case religiose di ospitalità no-profit che svolgono attività a titolo gratuito.
Se hai già il CIR regionale non sei automaticamente in regola: in molte regioni il codice è stato convertito in CIN, in altre è necessario completare la procedura sul portale nazionale BDSR. Verifica sempre la situazione specifica della tua regione.
I requisiti di sicurezza obbligatori
Prima di poter richiedere il CIN, l'immobile deve soddisfare requisiti minimi di sicurezza che valgono per tutti — sia per chi gestisce in forma imprenditoriale che per i privati. Non si tratta di raccomandazioni: sono obblighi di legge.
Dispositivi obbligatori in ogni appartamento:
- rilevatori di gas combustibili
- rilevatori di monossido di carbonio
- estintori portatili a norma di legge, posizionati in punti accessibili e visibili (almeno uno ogni 200 mq; se l'immobile si sviluppa su più piani, almeno uno per piano)
L'autodichiarazione sui requisiti di sicurezza che si effettua durante la procedura BDSR comporta la piena responsabilità personale in caso di controlli. Non è una formalità da spuntare senza verificare: le sanzioni per immobili non conformi vanno da 600€ a 6.000€ e sono indipendenti da quelle per il CIN mancante.
Come richiedere il CIN: procedura passo per passo
La procedura è gratuita e si svolge interamente online. Non è previsto alcun costo per il rilascio del CIN.
Passo 1 — Accedi al portale BDSR
Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it e accedi con SPID o CIE (Carta di Identità Elettronica). Non è possibile accedere senza identità digitale.
Passo 2 — Inserisci i dati dell'immobile
Compila la scheda completa dell'immobile. Ti serviranno:
- dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
- tipologia della struttura (locazione breve, locazione turistica, struttura ricettiva)
- autocertificazione del rispetto dei requisiti di sicurezza
- eventuale documentazione regionale richiesta (SCIA in alcuni casi)
Passo 3 — Invia la richiesta e ottieni il codice
In molte zone il CIN viene generato automaticamente entro pochi minuti. In altri casi è prevista una verifica manuale da parte della Regione che può richiedere alcuni giorni. Se la Regione non risponde entro il termine previsto, la BDSR rilascia il codice con stato "non verificato" — che è già valido per pubblicare annunci e per l'esposizione esterna.
Se la verifica regionale avrà esito positivo, il CIN passerà allo stato "verificato". Se avrà esito negativo, verrà revocato.
Il property manager può richiederlo al posto tuo
Sì. Il property manager può effettuare la richiesta per conto del proprietario, purché in possesso di una delega scritta ufficiale. È una delle attività che Æterna gestisce internamente per tutti i proprietari che affidano la gestione dei loro immobili.
Dove esporre il CIN
Una volta ottenuto, il CIN deve essere indicato in modo chiaro e permanente in questi contesti:
Online:
- in ogni annuncio pubblicato su Airbnb, Booking.com, Vrbo e qualsiasi altro portale
- sul sito personale o pagina dedicata all'immobile
- in ogni comunicazione pubblicitaria digitale o cartacea
Fisicamente:
- all'esterno dello stabile, in posizione visibile
- in caso di regolamenti condominiali che limitano l'affissione, sono ammesse modalità alternative purché garantiscano la visibilità al pubblico
Dal 2026 il CIN è obbligatorio anche nella dichiarazione dei redditi: va indicato nel Modello 730/2026 e nel Modello Redditi PF 2026 per tutti i redditi da locazione breve o turistica (quadro RS, rigo RS533).
Le sanzioni per chi non è in regola
Le sanzioni sono operative dal 2 gennaio 2025 e vengono applicate dalla polizia locale del Comune dove è ubicato l'immobile.
| Violazione | Sanzione |
| Immobile privo di CIN | da 800€ a 8.000€ |
| Mancata esposizione esterna del CIN | da 500€ a 5.000€ |
| CIN non indicato negli annunci online | da 500€ a 5.000€ |
| Immobile privo dei requisiti di sicurezza | da 600€ a 6.000€ |
| Attività imprenditoriale senza SCIA | fino a 10.000€ |
Le stesse sanzioni si applicano anche agli intermediari e ai portali telematici che pubblicano annunci privi di CIN.
Essere in regola non è solo un obbligo — è anche il primo passo per scoprire quanto può rendere davvero il tuo immobile a Roma senza rischi.
CIN e fiscalità: cosa cambia per i proprietari
L'introduzione del CIN è strettamente collegata alla tracciabilità fiscale del settore. Ogni immobile registrato nella BDSR è automaticamente visibile all'Agenzia delle Entrate. Questo non è un problema per chi è già in regola — anzi, è una tutela.
Come Æterna, operando in qualità di sostituto d'imposta, gestiamo internamente tutti gli adempimenti fiscali collegati:
- applichiamo e versiamo la ritenuta d'acconto del 21% sul netto, ottimizzando il carico fiscale del proprietario
- gestiamo il regime di cedolare secca (21% per il primo immobile, 26% dal secondo in poi)
- versiamo trimestralmente la tassa di soggiorno al Comune di Roma
- emettiamo la Certificazione Unica (CU) annuale, già pronta per il tuo commercialista
- gestiamo l'ottenimento e il rinnovo del CIN per ogni immobile in portafoglio
Domande frequenti sul CIN
Ho già il CIR regionale: devo richiedere anche il CIN? Sì, il CIN è obbligatorio a livello nazionale. In molte regioni il CIR è stato automaticamente convertito; in altri casi è necessario completare la procedura su BDSR. Verifica la situazione della tua regione.
Il CIN ha una scadenza? No. Il CIN non ha una scadenza, ma può essere revocato se la verifica regionale ha esito negativo o se l'immobile non rispetta più i requisiti di sicurezza.
Quanto tempo ci vuole per ottenerlo? In molte zone viene generato automaticamente in pochi minuti. Nelle regioni che prevedono verifica manuale, i tempi possono variare da qualche giorno a qualche settimana.
Posso affittare mentre aspetto il CIN? Tecnicamente no: dal 2 gennaio 2025 l'attività senza CIN è sanzionabile. Se hai ricevuto il codice "non verificato" puoi procedere con la pubblicazione degli annunci — quello stato è già valido.
Il CIN è gratuito? Sì, il rilascio del CIN è completamente gratuito. Potrebbero esserci costi accessori legati alla messa a norma dell'immobile (rilevatori, estintori) o all'assistenza professionale per la procedura.
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Ultimo aggiornamento: maggio 2026 · Fonti: Ministero del Turismo, FAQ BDSR, D.L. n. 145/2023 conv. L. n. 191/2023, Legge n. 207/2024