Quando si affittano appartamenti a turisti per brevi periodi, la questione del contratto è spesso sottovalutata. Molti proprietari pensano che basti la prenotazione su Airbnb o Booking, o che il contratto verbale sia sufficiente per soggiorni brevi. Non è così.
Questa guida chiarisce cosa dice la legge, quando il contratto scritto è obbligatorio, cosa deve contenere e quando scatta l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Cosa si intende per contratto di affitto breve
Per affitto breve si intende un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa. La definizione viene dall’art. 4 del D.L. 50/2017 e comprende anche i contratti conclusi tramite piattaforme come Airbnb e Booking.
Rientrano nella definizione i soggiorni turistici, ma anche quelli per motivi di lavoro, studio o altro — purché la durata non superi i 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite. Se il soggiorno supera i 30 giorni si esce dal regime degli affitti brevi e si entra in quello delle locazioni ordinarie, con obblighi completamente diversi.
I servizi accessori ammessi senza uscire dalla definizione di affitto breve sono: pulizia finale, fornitura di biancheria, Wi-Fi, aria condizionata, utenze incluse. Chi offre servizi aggiuntivi tipici dell’ospitalità alberghiera — come la colazione o l’assistenza continua alla persona — esce dalla definizione e ricade in un regime normativo diverso.
Il contratto scritto è obbligatorio?
Sì. Anche per soggiorni brevi inferiori ai 30 giorni, la forma scritta è richiesta dalla normativa — tecnicamente ad substantiam, il che significa che la sua assenza può rendere il contratto nullo. Un contratto verbale o una semplice prenotazione tramite piattaforma, priva di sottoscrizione formale, non soddisfa il requisito legale.
Nella pratica, la prenotazione su Airbnb o Booking funge spesso da accordo scritto de facto, ma non sostituisce un contratto vero e proprio firmato da entrambe le parti. Per chi vuole tutelarsi pienamente — sia da possibili contestazioni degli ospiti sia in caso di controlli — è sempre consigliabile avere un contratto scritto, anche breve, firmato dall’ospite al check-in o inviato via email prima dell’arrivo.
Quando va registrato il contratto all’Agenzia delle Entrate
Per i soggiorni singoli inferiori a 30 giorni, il contratto non deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.
L’obbligo di registrazione scatta quando la durata complessiva dei contratti con lo stesso ospite supera i 30 giorni nell’anno solare, anche se i singoli contratti sono inferiori a tale soglia. In quel caso il contratto deve essere redatto in forma scritta e registrato tramite il modello RLI.
Un contratto non registrato nei casi in cui la registrazione è obbligatoria è nullo. La giurisprudenza ammette la sanatoria mediante registrazione tardiva con effetti retroattivi, ma espone a sanzioni e complicazioni che è meglio evitare.
Cosa deve contenere il contratto di affitto breve
Un contratto di affitto breve ben fatto non deve essere lungo — deve essere completo. Le informazioni essenziali sono:
Dati delle parti: nome, cognome, codice fiscale e documento di identità del locatore (proprietario o gestore) e del conduttore (ospite).
Dati dell’immobile: indirizzo completo, dati catastali, CIN (Codice Identificativo Nazionale) — obbligatorio dal 2024 e deve comparire anche nel contratto.
Durata del soggiorno: data di check-in e check-out, con orari se rilevanti.
Corrispettivo: importo totale del soggiorno, con indicazione separata della tassa di soggiorno se applicabile (a Roma €6 per persona per notte).
Numero massimo di ospiti: conforme alla capacità autorizzata dell’immobile.
Condizioni di utilizzo: regole principali sull’uso dell’immobile — silenzio notturno, divieto di feste, modalità di utilizzo degli spazi comuni se presenti.
Caparra o deposito cauzionale: se previsto, l’importo e le condizioni di restituzione.
La ricevuta: quando serve e come emetterla
Per i soggiorni inferiori a 30 giorni in regime non imprenditoriale (cioè fino a due immobili), il proprietario non emette fattura ma una semplice ricevuta non fiscale.
La ricevuta deve riportare: dati del locatore, dati dell’ospite, importo ricevuto, data e causale del pagamento. Se l’importo supera €77,47 deve essere applicata una marca da bollo da €2,00.
La tassa di soggiorno va indicata separatamente nella ricevuta, con la dicitura “Assolto contributo di soggiorno per Euro [importo]” — questo tutela il gestore in caso di contestazioni da parte del Comune.
Chi gestisce tramite piattaforme OTA: cosa cambia
Quando l’ospite prenota e paga tramite Airbnb o Booking, la piattaforma funge da intermediario — trattiene la propria commissione e versa al proprietario il netto. In questo caso il contratto con l’ospite si forma attraverso le condizioni della piattaforma, ma il proprietario rimane responsabile degli adempimenti propri: registrazione degli ospiti su Alloggiati Web, riscossione e versamento della tassa di soggiorno, rispetto delle norme di sicurezza.
Un dettaglio rilevante sul piano fiscale: se l’intermediario (Airbnb, Booking) interviene nel pagamento del canone, è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo versandola all’Agenzia delle Entrate come sostituto d’imposta. Se invece l’ospite paga direttamente al proprietario senza che la piattaforma intervenga nel pagamento, l’obbligo di ritenuta non sorge.
La sublocazione: quando è possibile
Chi affitta un appartamento come inquilino — e non come proprietario — può sublocarlo a turisti solo se il contratto di locazione principale lo consente esplicitamente. In assenza di autorizzazione del proprietario, la sublocazione turistica può portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto.
La stessa regola vale per il comodato: il comodatario può affittare a turisti solo con l’autorizzazione del comodante.
Il contratto e la gestione professionale
Quando la gestione è affidata a un property manager, i contratti con gli ospiti vengono gestiti direttamente dal gestore nell’ambito del mandato ricevuto dal proprietario. Il mandato con rappresentanza definisce i poteri del gestore, inclusa la facoltà di stipulare contratti per conto del proprietario.
Un gestore strutturato che opera come sostituto d’imposta tiene traccia di tutti i contratti, gestisce la documentazione in modo sistematico e si occupa di tutti gli adempimenti connessi — inclusi la registrazione degli ospiti, la tassa di soggiorno e i relativi obblighi dichiarativi.
Domande frequenti
Basta la conferma di prenotazione di Airbnb come contratto?
Per la maggior parte delle finalità pratiche, la prenotazione su Airbnb costituisce un accordo scritto tra le parti. Tuttavia, per una tutela legale completa è sempre consigliabile disporre di un contratto firmato dall’ospite.
Il contratto verbale è valido per affitti brevi?
Formalmente no: la forma scritta è richiesta dalla normativa. Un contratto verbale non soddisfa il requisito legale e può essere considerato nullo.
Cosa succede se l’ospite non firma il contratto?
Se l’ospite ha effettuato la prenotazione tramite piattaforma e pagato, esiste comunque un accordo contrattuale. La firma del contratto fisico è una garanzia aggiuntiva per il proprietario.
Devo conservare i contratti? Per quanto?
Sì. È buona pratica conservare i contratti per almeno 5 anni, in linea con i termini ordinari di prescrizione fiscale e civilistica.
Il CIN deve comparire nel contratto?
Sì. Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio in tutti gli annunci online e nelle comunicazioni con gli ospiti, incluso il contratto. La sua assenza espone a sanzioni da €500 a €5.000.
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