Nota: La dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno è un adempimento nazionale, valido in tutta Italia per qualsiasi Comune che applichi questa imposta. In questa guida facciamo riferimento a Roma per semplicità — scadenze, procedura e modello sono gli stessi ovunque.
Se gestisci un affitto breve, una casa vacanze o un B&B, entro il 30 giugno 2026 sei obbligato a presentare la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno all'Agenzia delle Entrate — relativa a tutte le presenze registrate nel 2025.
Non si tratta del versamento trimestrale a GECOS, che hai già fatto (o dovresti aver fatto) durante l'anno. È un adempimento separato, con una sua procedura e una sua scadenza. E vale anche se nel 2025 non hai avuto ospiti: in quel caso presenti la dichiarazione con zero presenze.
Cos'è e perché esiste
L'obbligo è stato introdotto dall'art. 180, comma 3 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio, convertito in L. 77/2020) e disciplinato nel dettaglio dal Decreto Ministeriale del 29 aprile 2022.
In sintesi: ogni anno, entro il 30 giugno, tutti i gestori di strutture ricettive — incluse le locazioni turistiche e gli affitti brevi — devono trasmettere telematicamente all'Agenzia delle Entrate un riepilogo di quanto riscosso e versato come imposta di soggiorno nell'anno precedente.
Attenzione: sono due obblighi distinti e non si sostituiscono.
| Adempimento | Destinatario | Scadenza | Strumento |
| Versamento trimestrale | Comune di Roma | 15 apr / 15 lug / 15 ott / 15 gen | GECOS |
| Dichiarazione annuale | Agenzia delle Entrate | 30 giugno | Portale AdE |
Nota Roma: il Modello 21 (riepilogo annuale al Comune) è stato sostituito dalla dichiarazione AdE. A Roma non è richiesto alcun adempimento riepilogativo separato verso il Comune.
Essere in regola con GECOS non ti esonera dalla dichiarazione all'Agenzia delle Entrate. Sono adempimenti paralleli e indipendenti.
Chi deve presentarla
L'obbligo riguarda chiunque abbia gestito presenze turistiche soggette all'imposta di soggiorno nel corso del 2025, in qualsiasi veste:
- Proprietario che gestisce direttamente il proprio immobile su Airbnb, Booking o altri canali
- Property manager che opera come sostituto d'imposta per conto dei proprietari — in questo caso la dichiarazione è presentata dal gestore, non dal singolo proprietario
- Intermediari immobiliari che percepiscono o intervengono nel pagamento dei canoni
- Gestori di B&B, affittacamere, case vacanze
Nota per chi usa Airbnb: In alcuni Comuni Airbnb riscuote e versa direttamente la tassa di soggiorno per conto dell'host. Anche in questo caso, l'obbligo di presentare la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate resta in capo al gestore dell'alloggio. I due adempimenti sono separati.
Cosa serve per compilarla
Prima di accedere al portale, prepara questi dati per ogni struttura (o per ogni immobile gestito):
Dati identificativi della struttura
- Denominazione e indirizzo completo
- Codice fiscale del gestore
- Tipologia di struttura (locazione turistica, B&B, casa vacanze, ecc.)
Dati sulle presenze 2025
- Numero totale di pernottamenti per i quali hai riscosso l'imposta
- Numero di pernottamenti esenti (minori di 10 anni, disabili con accompagnatore, ecc.)
- Importo totale dell'imposta riscossa
- Importo totale dell'imposta versata al Comune
Come si presenta: procedura passo per passo
La dichiarazione si invia esclusivamente online tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate.
Passo 1 — Accedi al portale AdE
Vai su www.agenziaentrate.gov.it e accedi con:
- SPID (livello 2 o superiore)
- CIE (Carta d'Identità Elettronica)
- CNS (Carta Nazionale dei Servizi)
In alternativa, puoi delegare un intermediario abilitato (commercialista, CAF, consulente fiscale) che trasmette per tuo conto.
Passo 2 — Trova la sezione dedicata
Una volta nell'area riservata, naviga su: Servizi → Dichiarazioni → Imposta di soggiorno → Dichiarazione annuale
Il modello si chiama "Dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno" (D.M. 29 aprile 2022). Il "Mod. 21" esiste ancora in alcuni Comuni italiani come riepilogo annuale verso il Comune stesso, ma a Roma è stato sostituito da questo adempimento — quindi se operi a Roma, la dichiarazione AdE è l'unico riepilogo annuale che devi presentare.
Passo 3 — Compila il modello
Il modello è strutturato in sezioni:
Quadro A — Dati del dichiarante Inserisci i tuoi dati anagrafici e fiscali e il tuo ruolo (gestore diretto, sostituto d'imposta/mediatore, ecc.).
Quadro B — Dati della struttura Per ogni immobile: denominazione, indirizzo, tipologia, periodo di attività nel 2025.
Quadro C — Dati sulle presenze e sull'imposta
- Presenze totali soggette a imposta
- Presenze esenti (con specificazione del tipo di esenzione)
- Imposta riscossa totale
- Imposta versata al Comune
- Importo versato da terzi per tuo conto (es. Airbnb)
Quadro D — Dati sui versamenti Riepilogo dei singoli versamenti trimestrali: data, importo, modalità.
Passo 4 — Trasmetti e conserva la ricevuta
Dopo la trasmissione il portale genera una ricevuta telematica con numero di protocollo. Conservala: è la prova dell'avvenuto adempimento in caso di controllo.
Casi particolari
Nessuna presenza nel 2025 L'obbligo sussiste comunque. Compila il modello con zero presenze e trasmettilo entro il 30 giugno. Non farlo espone a sanzione anche se non hai incassato nulla.
Struttura aperta solo parte dell'anno Indica il periodo effettivo di attività nel Quadro B. Dichiari solo le presenze relative ai mesi di apertura.
Prenotazioni miste (dirette + Airbnb) Se durante il 2025 hai avuto sia prenotazioni dirette (per cui hai versato tu la tassa a GECOS) sia prenotazioni tramite Airbnb (che in certi casi versa per conto tuo), le devi indicare separatamente nel Quadro C. L'importo versato da Airbnb va specificato nel campo dedicato ai versamenti effettuati da terzi.
Property manager sostituto d'imposta Se operi come sostituto d'imposta, presenti la dichiarazione a tuo nome per tutti gli immobili che gestisci. I proprietari non devono presentare una dichiarazione separata per gli immobili affidati a te. Verifica che il ruolo dichiarato nel Quadro A sia "mediatore" o "sostituto d'imposta" e non "gestore diretto".
Più strutture Compila un Quadro B e un Quadro C per ciascuna struttura o immobile gestito. Non esiste una dichiarazione cumulativa: ogni unità va dichiarata separatamente.
Sanzioni in caso di omissione o errore
| Violazione | Sanzione |
| Dichiarazione omessa | Da €250 a €2.000 |
| Dichiarazione infedele o incompleta | Da €250 a €2.000 |
| Tardiva trasmissione (oltre il 30/6) | Sanzione ridotta se entro 15 gg dalla scadenza (ravvedimento sprint) |
| Omesso versamento al Comune | 100–200% dell'importo dovuto |
Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare spontaneamente prima di un controllo, riducendo significativamente le sanzioni. Se ti accorgi di aver omesso la dichiarazione di anni precedenti, conviene regolarizzare prima che arrivi un avviso.
Nota: La dichiarazione omessa relativa agli anni 2020 e 2021 poteva essere presentata cumulativamente — ma quella finestra è chiusa. Dal 2022 in poi ogni anno va dichiarato separatamente.
Quadratura prima di inviare: lista di controllo
Prima di trasmettere, verifica:
- Totale presenze da dichiarazione = totale presenze registrate su GECOS nel 2025
- Totale imposta riscossa = somma dei versamenti trimestrali a GECOS + eventuali versamenti Airbnb
- Esenzioni documentate (es. lista ospiti esenti per età)
- Ruolo dichiarante corretto (sostituto d'imposta se operi come PM)
- Ricevuta di trasmissione salvata
Delega a un intermediario
Se gestisci molti immobili o preferisci non operare direttamente sul portale AdE, puoi delegare un commercialista o un consulente fiscale abilitato. La delega va formalizzata tramite il modello di procura previsto dall'Agenzia delle Entrate.
Se sei un proprietario che ha affidato l'appartamento a Æterna, l'adempimento è gestito direttamente da noi in qualità di sostituto d'imposta: non devi fare nulla. Riceverai tutta la documentazione a conclusione della procedura.
In sintesi
La dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno all'Agenzia delle Entrate è un adempimento obbligatorio, separato dai versamenti trimestrali a GECOS, da presentare entro il 30 giugno 2026 per tutte le presenze del 2025.
Non farlo espone a sanzioni anche in assenza di ospiti o in caso di importi già versati al Comune.
Se hai dubbi sulla compilazione o vuoi verificare la quadratura dei tuoi dati prima di inviare, scrivici su WhatsApp — ti rispondiamo entro la giornata.
Domande frequenti
Esiste ancora il vecchio Modello 21? Dipende dal Comune. Il Modello 21 è il riepilogo annuale dell'imposta di soggiorno che i gestori presentano direttamente al Comune — ed è ancora in uso in molti Comuni italiani. A Roma non è più richiesto: il Comune di Roma lo ha sostituito con la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate, che è l'unico adempimento riepilogativo annuale che devi presentare se operi nella Capitale. Se gestisci immobili in altri Comuni, verifica con il singolo ente se il Mod. 21 è ancora previsto — in quel caso si somma alla dichiarazione AdE e non la sostituisce.
Devo presentare la dichiarazione anche se non ho avuto ospiti nel 2025? Sì. L'obbligo sussiste indipendentemente dall'attività effettiva. Compila il modello con zero presenze e trasmettilo entro il 30 giugno. Omettere la dichiarazione anche in assenza di incassi espone a sanzione.
Se Airbnb ha già versato la tassa di soggiorno per me, devo comunque dichiarare? Sì. Il versamento effettuato da Airbnb non ti esonera dall'obbligo dichiarativo. Nella dichiarazione indicherai quegli importi come "versamenti effettuati da terzi" nel quadro dedicato. I due adempimenti sono separati.
Posso inviare una dichiarazione correttiva dopo il 30 giugno? Sì. In caso di errori o dati incompleti è possibile trasmettere una dichiarazione sostitutiva anche dopo la scadenza. L'importante è che ogni anno d'imposta sia coperto da almeno una dichiarazione. Se la dichiarazione originale era omessa, si applica il ravvedimento operoso.
Come property manager sostituto d'imposta, devo presentare una dichiarazione per ogni proprietario? No. Presenti un'unica dichiarazione a tuo nome, con un quadro separato per ciascun immobile gestito. I proprietari degli immobili affidati a te non devono presentare dichiarazioni separate per quei beni.
Qual è la differenza tra versamento trimestrale a GECOS e dichiarazione annuale AdE? Sono due obblighi distinti con destinatari e scadenze diversi. Il versamento trimestrale a GECOS è il pagamento dell'imposta riscossa al Comune, con scadenza il 15 del mese successivo a ogni trimestre. La dichiarazione annuale all'AdE è un riepilogo informativo trasmesso al fisco nazionale, con scadenza unica al 30 giugno. Essere in regola con uno non esonera dall'altro.
Ultimo aggiornamento: giugno 2026 · Fonti: D.L. 34/2020, D.M. 29 aprile 2022, Agenzia delle Entrate, Roma Capitale