La tassa di soggiorno è uno degli adempimenti che più spesso viene gestito in modo incompleto dai proprietari che affittano a turisti. Si paga trimestralmente al Comune su GECOS — questo molti lo sanno. Ma pochissimi sanno che esiste anche un secondo obbligo, completamente separato: la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno.
Sono due adempimenti distinti, con scadenze diverse e destinatari diversi. Essere in regola con il versamento al Comune non ti esonera dalla dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Questa guida li spiega entrambi.
Cos’è la tassa di soggiorno e chi deve pagarla
A Roma la tassa di soggiorno — tecnicamente “contributo di soggiorno” — è un’imposta che grava sugli ospiti non residenti che pernottano in strutture ricettive, incluse le locazioni turistiche e gli affitti brevi.
L’importo per le locazioni brevi e gli alloggi ad uso turistico è di €6 per persona per notte, per un massimo di 10 notti consecutive. Sono esenti i minori di 10 anni.
La tassa la paga l’ospite — ma la responsabilità di riscuoterla, versarla al Comune e dichiararla ricade interamente sul gestore. Se l’ospite si rifiuta di pagarla, il gestore è comunque tenuto al versamento. Questo vale sia per i proprietari che gestiscono direttamente sia per i property manager, che operano come responsabili del versamento nell’ambito del loro mandato.
Attenzione: anche se Airbnb in alcuni Comuni riscuote direttamente la tassa per conto dell’host, gli obblighi dichiarativi periodici e annuali restano in capo al gestore dell’alloggio — salvo specifici accordi comunali. A Roma, la responsabilità è del gestore.
Adempimento 1 — Il versamento trimestrale su GECOS
Il portale GECOS (Gestione Contributo di Soggiorno) è il sistema del Comune di Roma per la riscossione e la rendicontazione della tassa di soggiorno.
Come accedere: tramite SPID o CIE sul portale del Comune di Roma.
Scadenze trimestrali
| Trimestre | Periodo | Scadenza versamento |
| 1° trimestre | gen–mar | 16 aprile |
| 2° trimestre | apr–giu | 16 luglio |
| 3° trimestre | lug–set | 16 ottobre |
| 4° trimestre | ott–dic | 16 gennaio |
Il versamento avviene tramite diverse modalità tra cui il modello F24 con i codici tributo specifici per il contributo di soggiorno di Roma Capitale (disponibili sul sito del Comune e nella Risoluzione n. 64/E dell’Agenzia delle Entrate), oppure tramite il portale GECOS con le modalità di pagamento elettronico disponibili.
Cosa comunicare: per ogni trimestre, il gestore comunica su GECOS il numero di presenze, le esenzioni applicate e l’importo riscosso e versato. La rendicontazione deve essere accurata — le discrepanze tra quanto dichiarato al Comune e quanto dichiarato all’Agenzia delle Entrate sono un segnale di allerta nei controlli.
Adempimento 2 — La dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno
Questo è l’adempimento più spesso dimenticato — e quello che genera le sanzioni più frequenti.
L’art. 180, comma 3 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha introdotto l’obbligo per tutti i gestori di strutture ricettive, incluse le locazioni turistiche e gli affitti brevi, di trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate una dichiarazione riepilogativa annuale della tassa di soggiorno entro il 30 giugno di ogni anno, riferita all’anno solare precedente.
Entro il 30 giugno 2026 va quindi dichiarata la tassa di soggiorno relativa all’intero anno 2025.
L’obbligo vale anche se:
- Non hai avuto ospiti durante l’anno — in quel caso si presenta la dichiarazione con zero presenze
- Hai versato tutto correttamente al Comune — il versamento a GECOS e la dichiarazione all’ADE sono adempimenti separati e indipendenti
- La tassa è stata riscossa da Airbnb — il gestore deve comunque presentare la dichiarazione
Come si presenta
- Accedere all’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE
- Nella sezione “Servizi” cercare “imposta di soggiorno”
- Selezionare “Dichiarazione telematica per l’imposta di soggiorno”
- Compilare il modello (D.M. 29 aprile 2022) inserendo i dati trimestrali: numero di ospiti, notti, esenzioni, importi riscossi e versati
- Trasmettere e conservare la ricevuta
La dichiarazione può essere presentata anche tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF) con delega al cassetto fiscale.
Nota per Roma: a Roma il Modello 21 (è il riepilogo annuale da presentare al Comune) è stato abolito. Resta però fermo l’obbligo della dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno.
Le sanzioni per chi non è in regola
Le sanzioni per irregolarità nella gestione della tassa di soggiorno possono essere significative.
Omessa o tardiva dichiarazione all’Agenzia delle Entrate: sanzione amministrativa. Se la dichiarazione è omessa, incompleta o infedele, le sanzioni partono da €250 fino a €2.000, ridotte se si rimedia entro 15 giorni dalla scadenza.
Omesso o tardivo versamento al Comune: la sanzione è pari al 100–200% dell’importo dovuto, con possibilità di riduzione tramite ravvedimento operoso.
Mancata riscossione: il gestore è responsabile del versamento anche se non ha riscosso la tassa dall’ospite. In pratica, se non la incassi al check-in, la paghi di tasca tua.
Il ravvedimento operoso — la regolarizzazione spontanea prima di un controllo — riduce significativamente le sanzioni. Vale la pena farlo se ci si accorge di essere indietro con gli adempimenti.
La tassa di soggiorno con gestione professionale
Un property manager strutturato si occupa di tutti gli aspetti della tassa di soggiorno: riscossione al check-in, versamento trimestrale su GECOS, e dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno.
Il proprietario non deve fare nulla — ma deve verificare, nel contratto di gestione, che questi adempimenti siano esplicitamente inclusi nel servizio. Alcuni gestori includono la tassa di soggiorno nella commissione; altri la gestiscono separatamente. È uno dei punti da chiarire prima di firmare.
Riepilogo degli adempimenti: il quadro completo
| Adempimento | A chi | Come | Scadenza |
| Versamento tassa di soggiorno | Comune di Roma (GECOS) | F24 o pagamento elettronico GECOS | 16 apr / 16 lug / 16 ott / 16 gen |
| Dichiarazione annuale | Agenzia delle Entrate | Portale ADE con SPID | 30 giugno ogni anno |
| Dichiarazione zero presenze | Agenzia delle Entrate | Portale ADE con SPID | 30 giugno (obbligatoria anche senza ospiti) |
Domande frequenti
Se Airbnb riscuote la tassa di soggiorno al posto mio, devo comunque fare la dichiarazione?
Sì. Anche quando Airbnb gestisce la riscossione e il versamento per tuo conto, l’obbligo di presentare la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno rimane in capo al gestore dell’alloggio.
Devo presentare la dichiarazione anche se non ho avuto nessun ospite?
Sì. L’obbligo di dichiarazione esiste indipendentemente dalla presenza di ospiti o dalla riscossione di importi. In quel caso si compila il modello indicando zero presenze.
Ho più appartamenti: faccio una dichiarazione sola?
No. La dichiarazione va presentata separatamente per ciascuna struttura, anche se appartengono allo stesso Comune.
Il portale GECOS e la dichiarazione all’ADE sono la stessa cosa?
No, sono due sistemi completamente separati. GECOS è il portale del Comune di Roma per il versamento trimestrale. La dichiarazione all’Agenzia delle Entrate è un adempimento fiscale nazionale con scadenza annuale al 30 giugno.
Cosa rischio se presento la dichiarazione in ritardo?
Puoi regolarizzarti tramite ravvedimento operoso — presentando la dichiarazione tardiva e versando la sanzione ridotta. Prima lo fai, minore è la sanzione.
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